仙台の賃貸で更新料なし物件と更新料あり物件のトータルコストを比較する

更新料とは？仙台での相場と慣行

賃貸物件の「更新料」とは、契約満了時に契約を更新する際に借主（入居者）が貸主に支払う費用のことです。一般的に2年に1回、家賃1〜2ヶ月分程度とされることが多く、設定の有無や金額は物件ごとの契約書で決まります。

仙台市内の賃貸市場でも、更新料の設定は物件によってまちまちです。更新料を設定している物件もあれば、「更新料なし」としている物件もあります。ブランドや管理会社が同じでも、物件・部屋・時期によって条件は異なります。

本記事では「更新料あり」と「更新料なし」の物件を、居住年数別にトータルコストで比較し、どちらを選ぶか判断するための材料をまとめます。青葉区上杉エリアの物件や青葉区錦町エリアの物件など、実際の物件情報と照らし合わせながら読み進めると判断しやすくなります。

更新料の法的性質と借主の権利

更新料は法律で義務づけられたものではなく、契約書の特約として定められるものです。過去には消費者契約法などを根拠に争われましたが、2011年の最高裁判決で、更新料の額が賃料の額や更新期間に照らして高額すぎるといった事情がない限り「更新料特約は有効」と判断されています。ただし、更新料が家賃の2ヶ月分を大きく超えるような場合は無効と判断されるリスクもあるため、契約前に金額と条文を確認してください。

また、更新時には更新料とは別に、管理会社の更新事務手数料や火災保険の更新費用がかかる契約もあります。有無や金額は契約書で確認しましょう。

トータルコスト試算：居住年数別シミュレーション

試算前提条件

以下の仮定の条件で「更新料あり（家賃1ヶ月分）」と「更新料なし（ただし家賃が5,000円高め）」を比較します。実在の物件の条件ではありません。

更新は契約満了後も住み続ける場合に発生します。そのため、ちょうど2年・4年で退去する場合は、その回の更新料はかかりません。以下はこの考え方で計算しています。

居住1年（12ヶ月）の比較

• 物件A：65,000円 × 12ヶ月 = 780,000円
• 物件B：70,000円 × 12ヶ月 = 840,000円
• 差額：物件Bが60,000円高い

居住2年（24ヶ月）の比較

• 物件A：65,000円 × 24ヶ月 = 1,560,000円（更新なしで退去）
• 物件B：70,000円 × 24ヶ月 = 1,680,000円
• 差額：物件Bが120,000円高い

居住3年（36ヶ月）の比較

• 物件A：65,000円 × 36ヶ月 + 更新料65,000円 + 更新手数料32,500円 = 2,437,500円
• 物件B：70,000円 × 36ヶ月 = 2,520,000円
• 差額：物件Bが82,500円高い

2年で一度更新するため、更新コストが加わった分だけ差は縮まります。

居住4年（48ヶ月）の比較

• 物件A：65,000円 × 48ヶ月 + 97,500円 × 1回 = 3,217,500円（4年で退去するため2回目の更新は発生しない）
• 物件B：70,000円 × 48ヶ月 = 3,360,000円
• 差額：物件Bが142,500円高い

居住5年（60ヶ月）の比較

• 物件A：65,000円 × 60ヶ月 + 97,500円 × 2回 = 4,095,000円
• 物件B：70,000円 × 60ヶ月 = 4,200,000円
• 差額：物件Bが105,000円高い

この試算では、更新のたびに差が縮まるものの、更新料あり・家賃が安い物件（A）のほうがトータルで安くなる結果になりました。月5,000円の差は2年で120,000円、更新コストは97,500円で、2年ごとに22,500円ずつ物件Aが有利になるためです。ただしこれは「更新料なし物件の家賃が5,000円高め」という前提に基づいています。

前提が変わると逆転するケース

更新料が家賃1.5〜2ヶ月分の場合

更新料が家賃の1.5ヶ月分（97,500円）や2ヶ月分（130,000円）に設定されている物件では、計算が変わります。たとえば更新料2ヶ月分と更新手数料0.5ヶ月分なら、2年ごとの更新コストは162,500円です。月5,000円の家賃差（2年で120,000円）を上回るため、更新を重ねるほど更新料なし物件が有利になります。

家賃差がない場合

更新料あり・なし物件の家賃が同額なら、更新料の分だけ更新料あり物件が不利になります。長く住むほど、その差は更新のたびに積み上がります。

家賃差が1,000円以内の場合

更新料なし物件の家賃が更新料あり物件と1,000円しか変わらないなら、2年ごとに発生する更新料（1ヶ月分）のほうがはるかに大きな支出です。このケースでは更新料なし物件が圧倒的に有利です。

更新料なし物件が選ばれる背景

初期費用や更新時の負担を抑えることで、入居の決め手にしてもらう考え方があります。更新料の有無は賃貸の条件を比べるときの項目のひとつで、「更新料なし」を条件に探す方もいます。ただし、更新料なしの代わりに家賃が高めに設定されていることもあるため、月額家賃とあわせて比べることが大切です。

シャーメゾン特集のようなブランド物件でも、更新料の扱いは物件ごとに異なります。契約条件は個別に確認しましょう。

実際に物件を選ぶ際のチェックポイント

何年住む予定かを事前に考える

転勤が多い方・就職先が未定の学生・結婚・出産などライフイベントが近い方は、2年以内に退去する可能性が高いです。この場合は更新料が発生しないこともあるため、月々の家賃を優先して選ぶほうが合理的です。仙台への転勤が決まっている方は仙台転勤ガイドも参考にしてください。

一方、腰を据えて長期間（3年以上）住む予定の方は、更新料と更新手数料の有無が積み重なってコストに影響します。

更新手数料や保険の更新費用も含めて計算

更新時には更新料だけでなく、管理会社への更新手数料や火災保険の更新費用がかかる契約もあります。金額は契約書や保険の内容で異なるため、これらを含めたトータルコストで比較することが重要です。

定期借家契約かどうかも確認

「更新料なし」と記載されていても、契約形態が「定期借家契約」の場合があります。定期借家契約には更新がなく、契約期間が満了すれば終了します。引き続き住むには貸主との再契約が必要で、再契約の際に費用がかかる可能性もあります。普通借家契約か定期借家契約かは、契約前に確認しましょう。

まとめ：単純な家賃比較ではなく居住計画に合わせて選ぶ

仙台の賃貸物件で「更新料あり」と「更新料なし」のどちらが得かは、実際に何年住む予定か・更新料の額・家賃差によって変わります。

今回の試算では「家賃が5,000円安くて2年ごとに更新料1ヶ月分と更新手数料0.5ヶ月分」のほうが、5年住んでも約10万円安くなりました。しかし、更新料が高い（1.5〜2ヶ月分）物件や、家賃差が小さい物件では、更新料なしのほうが有利になります。

物件を比較する際は、「月額家賃 × 予定居住月数 + 更新料合計 + 更新手数料」で算出した居住期間中のトータルコストを比較軸にすることをおすすめします。エムアセッツの所有物件一覧はこちらから物件の概要をご覧いただけます。契約条件は物件ごとに異なります。エムアセッツの所有物件についてはお問い合わせはこちらより受け付けております。よくある疑問はよくある質問でも確認できます。