賃貸借契約の個人保証人に必要な「極度額」とは｜2020年民法改正と仙台の賃貸オーナーが今すべき契約書点検

賃貸借契約の保証人に「上限額」が必要になった背景

2020年4月に施行された改正民法により、個人が賃貸借契約の連帯保証人になる際のルールが大きく変わりました。それまでは、保証人は家賃滞納や原状回復費用など、契約から生じるあらゆる債務について、上限を定めずに保証責任を負うのが一般的でした。しかし改正後は、個人が保証人となる根保証契約(継続的に発生する不特定の債務を保証する契約)において、極度額(保証する金額の上限)を書面で定めなければ、その保証契約自体が無効になるというルールが導入されました。仙台市内で賃貸経営を行うオーナーや管理会社にとっても、契約書の様式を見直す必要がある重要な改正です。

極度額とは何か、なぜ必要になったのか

極度額とは、個人保証人が負うべき保証債務の上限金額のことです。改正前は保証人が青天井の責任を負わされるケースがあり、家賃滞納が長期化した場合や、借主が高額な損害を発生させた場合に、保証人が想定を大きく超える請求を受けるという社会問題がありました。改正民法では、個人根保証契約について極度額を書面(または電磁的記録)で定めることを義務付け、極度額の定めがない契約は無効とすることで、保証人保護を図っています。

対象となるのは「個人」が保証人になる場合です。家賃保証会社のような法人が保証人(債務保証)になる契約には、この極度額のルールは適用されません。近年、仙台の賃貸市場でも保証会社の利用が広がっている背景には、極度額の設定や保証人本人への説明といった実務負担を避けたいというオーナー側・管理会社側の事情も影響しています。

極度額の決め方に法律上の基準はない

民法は極度額を定めることを義務付けていますが、具体的な金額の算定方法までは規定していません。実務上は、家賃の何か月分という形で設定されることが多く、国土交通省が公表している賃貸住宅標準契約書のひな形でも、家賃滞納・原状回復費用等を考慮した目安額の考え方が示されています。極度額を家賃の1〜2年分程度に設定する例が多く見られますが、地域の家賃水準や物件の種類(ファミリー向け・単身向け・事業用テナントなど)によって適切な水準は異なります。

極度額を低く設定しすぎると、家賃滞納が長期化した際に保証人からの回収可能額が不足するリスクがあります。一方で、極度額を過大に設定すると、保証人になることを引き受けてくれる人が見つかりにくくなり、入居希望者が保証人を確保できず契約に進めないケースが増える可能性があります。オーナー・管理会社としては、想定される損害額と保証人が引き受け可能な範囲のバランスを踏まえて設定することが求められます。

既存契約や更新時の実務上の注意点

• 2020年4月1日以降に締結した契約が対象: 施行日以降に新たに締結された個人根保証契約が対象となる。施行日前に締結された契約は、原則として旧法が適用される
• 契約更新時の取り扱い: 自動更新条項により当初の契約内容のまま更新される場合と、更新のたびに新たな合意とみなされる場合とで解釈が分かれるため、更新時に契約書を見直す際は、極度額の定めが漏れていないかを確認することが望ましい
• 極度額の記載場所: 契約書本文または保証委託契約書・保証人の署名欄付近など、保証人が保証する金額の上限を認識できる形で明記する
• 保証人への説明: 極度額を明記するだけでなく、保証人になろうとする人に対して、主たる債務者(借主)の財産や収支の状況について契約前に情報を提供する努力義務も定められている

仙台のオーナー・管理会社が今からできること

1. 契約書のひな形を確認する: 使用している賃貸借契約書に極度額の記載欄があるか、記載されている場合はその金額の設定根拠が説明できるかを確認する
2. 保証会社との併用を検討する: 個人保証人に加えて、または個人保証人の代わりに家賃保証会社を利用することで、極度額の設定・回収に関する実務負担を軽減できる
3. 古い契約書のまま更新していないか点検する: 過去の契約書式を長年使い続けている場合、極度額の定めが抜けたまま更新を重ねている可能性があるため、次回更新のタイミングで見直す
4. 管理会社・専門家に相談する: 契約書の様式変更や極度額の妥当な水準については、宅地建物取引士や弁護士など専門家の助言を受けながら進めるのが望ましい

まとめ

2020年の民法改正により、個人が賃貸借契約の保証人になる際は、極度額を書面で定めなければ保証契約自体が無効になるというルールが導入されました。極度額の具体的な金額に法律上の基準はなく、家賃水準や物件特性を踏まえてオーナー・管理会社が実務的に判断する必要があります。仙台市内で賃貸経営を行う場合も、契約書のひな形が最新のルールに対応しているかを確認し、必要に応じて保証会社の活用や専門家への相談を検討することが、保証人・借主双方とのトラブルを避けるうえで重要です。