仙台の賃貸オーナーが定期借家契約を導入するメリットと実務の注意点

定期借家契約とは何か

定期借家契約（定期建物賃貸借契約）は、契約期間があらかじめ確定しており、期間満了後に入居者の同意なく契約が終了する賃貸借契約です。2000年3月に施行された改正借地借家法によって制度化されました。

一般的な賃貸借契約（普通借家契約）は、契約期間が満了しても入居者が続けて住むことを希望する場合、正当事由なく退去を求めることは困難です。これに対し、定期借家契約は期間満了で確定的に終了するため、オーナーにとって「いつ物件を戻せるか」が明確になります。

この記事では、仙台で賃貸物件を経営するオーナーが定期借家契約を活用すべきシーンと、導入時の実務的な注意点を解説します。

オーナーにとってのメリット

メリット1：物件の返還時期が確定する

普通借家契約では、オーナーが物件を取り壊したい・建て替えたい・自分で住みたいと考えても、入居者に退去を求めるには「正当事由」が必要です。正当事由の認定は裁判所も厳しく判断するため、実質的には入居者が出ていくまで待つしかないことがほとんどです。

定期借家契約では、契約期間（例：2年・3年・5年）が来れば確実に物件が戻ってくるため、将来の建て替え・売却・用途変更などの計画が立てやすくなります。将来的な売却を視野に入れている場合は、不動産売却ガイドもあわせて参考にしてください。

メリット2：用途に応じた柔軟な期間設定

転勤や長期入院等の理由で一時的に物件を貸したいオーナー（自宅を一定期間貸す場合など）にとって、定期借家契約は適した選択肢です。「3年後に戻ってくる予定」といった事情に合わせた期間設定ができます。仙台へ転勤で赴任してくる入居者側の視点は、仙台転勤ガイドでも紹介しています。

メリット3：家賃の見直しが容易

普通借家契約では、入居者の同意なく家賃を値上げすることが難しく、近隣相場が上昇しても家賃を据え置き続けるケースがあります。定期借家では、期間満了時の再契約の際に新たな賃料を設定できます（入居者の合意は必要ですが、合意できなければ再契約しないことも可能です）。

物件の価値向上（リノベーション後・設備更新後）に合わせた適正な家賃改定がしやすい点もメリットです。

メリット4：問題入居者への対処が明確

普通借家では、入居者が家賃の滞納や迷惑行為を繰り返しても、退去を求めるには法的手続きが必要で長期化しがちです。定期借家では、期間満了時に再契約を拒否することで、更新なく契約を終了できます（滞納・迷惑行為が軽微な場合でも、「再契約しない」という判断が可能です）。

仙台における定期借家の活用シーン

シーン1：建て替え・大規模修繕が予定されている物件

仙台市内の老朽化したアパートで将来的に建て替えを検討しているオーナーは、新規入居者に対して定期借家契約を結ぶことで、建て替え時期に合わせた退去を計画的に進められます。たとえば建て替え予定が5年後であれば、5年の定期借家で入居者を募集します。

シーン2：転勤でしばらく空く自宅・持ち家

仙台在住のオーナーが転勤・長期入院・家族の介護などで一時的に自宅を空ける場合、定期借家契約を利用することで、帰還後に確実に自宅へ戻れます。普通借家では、戻りたいときに入居者がいて帰れないというリスクがあります。

シーン3：短期運用を前提にした物件

定期借家は入居者から見ると「期間満了後に退去しなければならない」というリスクがあるため、家賃が割安になることが多いとされてきました。一方で、短期滞在の需要（転勤者・学生等）に対して1〜2年の定期借家を設定し、期間ごとに入居者を入れ替えることで、リノベーション後のきれいな状態を保ちやすくする活用法もあります。設備や仕様の整った物件を持つオーナーにとっては、検討に値する運用です。なお、シャーメゾンの特徴はシャーメゾン特集で紹介しています。

定期借家契約の実務ポイント

書面による契約と、書面の交付・説明が必須

定期借家契約は、契約書など書面（公正証書による等書面）で締結する必要があります。加えて、契約締結前に「契約の更新がなく、期間満了で契約が終了する」旨を記載した書面を別に交付し、その内容を説明することも義務付けられています（借地借家法第38条）。この手続きを怠ると、定期借家契約としての効力が否定され、普通借家契約として扱われてしまいます。

終了通知の時期を守る

期間が1年以上の定期借家契約では、期間満了の6ヶ月前〜1年前の間に「期間満了により契約が終了する旨の通知」を入居者に対して行う必要があります（借地借家法（e-Gov法令検索）第38条第6項）。法律上の書面の要件はありませんが、証拠のため書面で送るのが普通です。この通知を忘れると、期間満了後もすぐには退去を求められなくなります。

通知のタイミングを管理するため、契約書類とあわせて「通知期限の管理表」を作成しておくとよいでしょう。

再契約時のポイント

定期借家契約には「更新」がないため、期間満了後も同じ入居者に引き続き住んでもらいたい場合は「再契約」を行います。再契約は新たな契約として締結され、賃料・契約期間などを改めて設定できます。

良好な入居者との再契約は、前回より賃料をわずかに見直し、市場相場に合わせる機会にもなります。

入居者募集のハードル

定期借家は普通借家と比べ、入居者側にとって「期間満了後に出ていかなければならない」という不安感があるため、応募数が少なくなる傾向があります。空室リスクとのバランスを考え、「定期借家の物件」として明確に告知したうえで、家賃設定や礼金など条件面で工夫することが必要です。

仙台市内では転勤者・大学院生・研究者など短中期滞在のニーズを持つ層が一定数存在するため、こうした層に向けたターゲット設定と募集方法（法人契約など）を意識するとマッチングしやすくなります。青葉区上杉・錦町、宮城野区、若林区荒井など、青葉区上杉エリアの物件、青葉区錦町エリアの物件、宮城野区エリアの物件、若林区荒井エリアの物件はいずれも転勤者・単身赴任者からの需要が見込めるエリアです。

普通借家との比較まとめ

まとめ

定期借家契約は、建て替え計画・転勤・問題入居者対策など特定の目的に合致するオーナーにとって有効な手段です。一方で、事前説明の書面交付を怠ると定期借家としての効力が否定され、終了通知を怠ると期間満了による終了を入居者に主張できなくなる（期間後に通知すれば、その通知の日から6ヶ月を経過した後に主張できる。借地借家法第38条第6項）など、実務上の手続きを一つでも怠ると不利になります。

仙台で定期借家の導入を検討しているオーナーは、まず賃貸管理の専門家や宅地建物取引士にご相談ください。そのうえで契約書類の整備と手続きの徹底をしてから運用を始めることをお勧めします。エムアセッツの所有物件は所有物件一覧はこちらからご覧いただけます。エムアセッツの所有物件についてはお問い合わせはこちらより受け付けております。そのほかのオーナー向け情報は不動産コラム一覧やよくある質問もあわせてご確認ください。