マンションの専有部分と共用部分の違い｜区分所有法と管理組合・総会議決権の基礎

区分所有建物と区分所有法の基本

分譲マンションのように、一棟の建物を複数の人が区分して所有する形態を「区分所有建物」といいます。この仕組みを規律する法律が区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）です。

区分所有法が定める権利は、主に次の三つの要素から成り立っています。

• 専有部分の所有権：各住戸の内部に対する単独の所有権
• 共用部分の共有持分：廊下やエレベーターなどを全区分所有者で共有する権利
• 敷地利用権：建物が建つ土地を利用する権利（敷地権として専有部分と一体化して登記されることが多い）

これらは原則として一体のものとして扱われ、専有部分だけを売却して共用部分の持分を切り離すことはできません。仙台市内でも青葉区・宮城野区・泉区などで分譲マンションは多く供給されており、購入を検討する際に区分所有法の基本を押さえておくことは非常に重要です。

専有部分と共用部分の違い

区分所有建物は「専有部分」と「共用部分」に明確に区分されます。

専有部分とは、区分所有者が単独で所有し、自由に使用・収益・処分できる部分です。一般的には各住戸の内部空間がこれにあたり、壁・床・天井の仕上げ面の内側（内法）が専有部分の範囲とされます。居室、キッチン、浴室、トイレなど日常生活を営む空間はすべて専有部分です。

共用部分とは、区分所有者全員または一部の者が共同で使用する部分で、さらに二種類に分かれます。

• 法定共用部分：廊下、階段、エレベーター、エントランスホール、外壁、屋根、給排水の共用管など、法律上当然に共用部分とみなされるもの
• 規約共用部分：本来は専有部分になり得るものを管理規約によって共用部分と定めたもの。集会室、管理人室、駐車場の管理棟などが典型例で、規約共用部分として機能させるには登記が必要です

共用部分の持分は各区分所有者の専有部分の床面積に比例した割合で保有しますが、持分単独での売却や処分はできません。

判断が難しい設備と場所の扱い

専有部分か共用部分かが分かりにくい設備があります。国土交通省が示すマンション標準管理規約の考え方では、以下のように整理されています。

• 窓ガラス・窓サッシ：窓枠および窓ガラスは共用部分とされ、区分所有者が独自に交換することは原則できません。防音性や断熱性向上のための内窓追加も管理規約の確認が必要です
• 玄関ドア：ドア本体は共用部分で、鍵（錠前）と内側の塗装部分のみが専有部分として扱われます。外観統一のため色やデザインを変更することは認められないことがほとんどです
• バルコニー・専用庭：共用部分ですが「専用使用権」が付与されており、その住戸の区分所有者が専用で使用できます。ただし避難経路を兼ねているため、大型の物置の設置や仕切りパネルの取り付けには制限がかかる場合があります
• 給排水管：住戸内（専有部分内）を走る配管は専有部分の設備として扱われ、修繕費用は原則として区分所有者負担です。一方、共用部分を通る縦管（本管）は共用部分の設備として管理組合が管理します

これらの区分は物件ごとの管理規約によって細部が異なります。リフォームや設備交換を計画する際は、着工前に必ず管理規約・使用細則の該当箇所を確認してください。

管理組合の仕組みと役割

分譲マンションを購入すると、その時点から管理組合の構成員（組合員）になります。区分所有法では管理組合への加入は義務であり、途中で脱退することはできません。

管理組合の主な役割は次のとおりです。

• 共用部分の日常的な清掃・点検・修繕の実施
• 管理費・修繕積立金の徴収と資金管理
• 長期修繕計画の策定・見直し
• 管理規約・使用細則の制定や改正
• 区分所有者間のトラブル対応や申し合わせ事項の周知

日常業務は管理会社に委託するケースが大半ですが、最終的な意思決定権はあくまで管理組合（区分所有者全員）にあります。管理者（理事長）は管理組合を代表し、総会・理事会の決議に従って業務を執行します。

総会と議決権の仕組み

管理組合の意思決定は、年一回以上の開催が義務づけられている総会（集会）で行われます。総会での議決権は原則として各区分所有者の専有部分の床面積割合に応じて配分されます。決議の種類と必要な賛成要件は下表のとおりです。

総会には委任状または議決権行使書での参加が認められていることが多く、転勤などで遠方にいる区分所有者も意思表明ができる仕組みになっています。購入前に直近数年分の総会議事録を確認すると、滞納問題の有無・大規模修繕の計画・管理組合の運営健全性を把握する手がかりになります。

購入前に確認しておきたいポイント

分譲マンションの購入を検討する際は、専有部分の内装状態や価格だけでなく、以下の項目を事前に確認することをおすすめします。

• 管理規約・使用細則の内容：ペット飼育の可否・頭数制限、民泊利用の禁止条項、リフォームの制限範囲（フローリング材の遮音等級指定など）
• 管理費・修繕積立金の額と滞納状況：滞納額が多い物件は管理組合の財政が悪化している可能性があります。重要事項説明書には滞納総額の記載があります
• 長期修繕計画と積立状況：大規模修繕が近い時期に予定されている場合、一時金の徴収が発生することがあります。積立金が計画に対して著しく不足している物件は要注意です
• 管理形態：自主管理か管理会社委託かを確認します。委託の場合は管理会社の対応品質も判断材料のひとつです

専有部分と共用部分の境界を理解し、管理組合の運営状況を把握しておくことは、購入後のトラブルを未然に防ぐ基本です。重要事項説明の際に不明な点があれば、遠慮なく担当者に質問するようにしてください。