分譲マンションの相続税評価はどう変わったか｜区分所有補正率の仕組みと確認ポイント

分譲マンションの相続税評価は令和6年から計算方法が変わりました

親が住んでいた分譲マンションや投資用の区分マンションを相続するケースは、仙台市内でも珍しくありません。マンションの相続税評価額は、実際の売買価格との差が大きくなりやすいと指摘されてきました。この差を見直すため、国税庁は「居住用の区分所有財産の評価について」（法令解釈通達）を定め、令和6年1月1日以後に相続、遺贈または贈与により取得した分譲マンションの評価に「区分所有補正率」を導入しています（出典: 国税庁 タックスアンサー No.4667 居住用の区分所有財産の評価）。

この記事では、従来の評価方法との違い、補正率の考え方、対象外のマンション、賃貸中の場合の扱いを整理します。評価が下がるとは限らず、物件によっては上がる点が最大の注意点です。

従来の評価方法は土地と建物を別々に計算します

マンションの評価は、敷地利用権（土地部分）と区分所有権（建物部分）の合計で求めます。国税庁の説明では、それぞれ次のように計算します（出典: 国税庁 タックスアンサー No.4602 土地家屋の評価）。

• 土地部分: 路線価を基にした1平方メートル当たりの価額に、地積と敷地権の割合を乗じます。路線価のない地域では、固定資産税評価額に評価倍率を乗じます
• 建物部分: 固定資産税評価額に1.0を乗じます。固定資産税評価額と同じ金額です

この方法では、築年数や階数、部屋の広さに対する敷地持分の大きさといった事情が、市場価格ほどには評価額に反映されません。そのため評価額が市場価格を大きく下回ることがありました。

区分所有補正率は評価乖離率から求めます

新しい評価方法では、従来の方法で出した土地・建物それぞれの価額に区分所有補正率を掛けます。補正率は「評価乖離率」「評価水準」「区分所有補正率」の順に計算します（出典: 国税庁 タックスアンサー No.4667）。

評価乖離率は、次の式で求めます。

• 評価乖離率 = A + B + C + D + 3.220
• A: 一棟の建物の築年数 × △0.033
• B: 総階数指数（総階数を33で除した値。1を超える場合は1）× 0.239
• C: 専有部分の所在階 × 0.018
• D: 敷地持分狭小度（敷地利用権の面積 ÷ 専有部分の床面積）× △1.195

評価水準は評価乖離率の逆数です。この評価水準に応じて、区分所有補正率は次のとおり決まります。

式の符号から、築年数が浅く、総階数が多く、上の階にあり、敷地持分が狭いほど評価乖離率は大きくなり、補正後の評価額も高くなる傾向があります。

国税庁の計算例で評価額の変化を確認します

国税庁は仮定の数値による計算例を公表しています。築27年、総階数11階、所在階3階、専有部分60平方メートル、敷地利用権の面積21平方メートルのマンションです（出典: 国税庁 タックスアンサー No.4667）。

• 従来の評価額: 建物4,000,000円と土地10,500,000円で、合計14,500,000円
• 評価乖離率は2.043、評価水準は約0.489で0.6未満のため、区分所有補正率は2.043 × 0.6 = 1.2258
• 補正後の評価額: 建物4,903,200円と土地12,870,900円で、合計17,774,100円

この例では補正によって評価額が上がっています。これは国税庁が示した仮定の数値であり、仙台市内の特定物件の評価額ではありません。実際には、登記事項証明書と課税明細書で各数値を確認して計算します。

補正の対象にならないマンションもあります

区分所有補正率が適用されるのは「居住用の区分所有財産」です。国税庁は、次のものには適用しないとしています（出典: 国税庁 タックスアンサー No.4667）。

1. 構造上、主として居住の用途に供することができないもの（事業用のテナント物件など）
2. 区分建物の登記がされていないもの（一棟所有の賃貸マンションなど）
3. 地階を除く総階数が2以下のもの（低層の集合住宅など）
4. 一棟の居住用専有部分が3室以下で、そのすべてを区分所有者またはその親族が居住の用に供するもの（いわゆる二世帯住宅など）
5. たな卸商品等に該当するもの

一棟所有の賃貸マンションは対象外のため、従来どおり土地は路線価等、建物は固定資産税評価額で評価します。区分登記された部屋かどうかで扱いが分かれます。

賃貸中の部屋や小規模宅地等の特例との関係

賃貸中の区分マンションを相続する場合、貸家と貸家建付地の評価も、小規模宅地等の特例の適用も、補正後の価額が基になります（出典: 国税庁 タックスアンサー No.4667）。

貸家建付地の評価は、自用地としての価額から「自用地としての価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合」を差し引く方法です（出典: 国税庁 タックスアンサー No.4614 貸家建付地の評価）。賃貸中であることによる減額は残りますが、そのもとになる価額が補正で変わります。

小規模宅地等の特例の仕組みは小規模宅地等の特例とは、収益物件全般の評価圧縮の考え方は収益物件で相続税評価額を圧縮する仕組みで解説しています。

相続の前後に確認しておきたいこと

区分マンションの相続では、次の順で確認すると整理しやすくなります。

1. 取得日が令和6年1月1日以後で、補正の対象になるマンションかを確認します
2. 登記事項証明書と課税明細書から、補正率の計算に必要な数値を集めます
3. 国税庁の「区分所有補正率の計算明細書」で、補正後の評価額を試算します
4. 遺産分割の方法（単独取得・共有・売却）と併せて、税額への影響を税理士に相談します

マンションは評価が低いから有利だという前提だけで、購入や保有を決めるのは避けたいところです。相続が起きる前から個別に試算しておくと安心です。基礎控除の考え方は相続税の基礎控除と不動産評価額、管理組合の承継などは区分マンションを相続したときの手続きもご覧ください。個別の申告内容は、税務署または税理士にご相談ください。