借地上の建物を増改築するときの地主の承諾と借地非訟手続き｜仙台で借地物件を持つ人が知るべき実務

借地上の建物を増改築するときになぜ承諾が必要なのか

借地権付きの建物に住んでいる、あるいは借地権付き物件の購入を検討している場合、建物を増築したり大規模なリフォーム(改築)をしたりする際には、土地の所有者である地主の承諾を得る必要がある場合があります。借地契約の多くには「増改築禁止特約」または「増改築には地主の承諾を要する」旨の条項が定められており、無断で増改築を行うと契約違反とみなされるおそれがあるためです。

これは、増改築によって建物の資産価値や利用形態が変わり、土地の利用状況にも影響を与えると考えられているためです。特に木造建物を鉄骨造・RC造に建て替えるような場合は、単なる増改築ではなく建物の構造そのものの変更とみなされ、より慎重な手続きが必要になることがあります。

承諾を得る手順と承諾料の考え方

増改築を行う際は、まず地主に増改築の内容(規模・構造・用途の変更の有無)を伝え、書面で承諾を求めるのが一般的な流れです。地主が承諾する際には、多くの場合「承諾料」の支払いを求められます。承諾料の金額は個別の交渉によって決まるものであり、一律に定められた金額はありませんが、実務上は更地価格や借地権価格を目安に交渉されることが多いといわれています。

承諾を得られた場合は、後日の言った言わないのトラブルを防ぐためにも、次の内容を書面に残しておくことが大切です。

• 承諾の対象となる増改築の具体的な内容(規模・構造)
• 承諾料の金額と支払い時期
• 承諾によって借地契約の残存期間や条件に変更が生じるかどうか

地主が承諾してくれない場合の借地非訟手続き

地主が増改築に承諾しない場合や、承諾料の金額で折り合いがつかない場合には、借地人は裁判所に対して増改築の許可を求める申立て(借地非訟事件の手続き)ができる制度があります。裁判所が地主の代わりに増改築を許可し、あわせて相当な承諾料の額を定めるという仕組みです。

ただし、借地非訟手続きは時間と費用がかかるうえ、地主との関係が悪化する可能性もあるため、まずは話し合いによる解決を目指し、それでも折り合いがつかない場合の最終手段として位置づけておくのが現実的です。

無断で増改築を行った場合のリスク

承諾を得ずに増改築を行ってしまうと、契約解除や損害賠償請求の対象になるおそれがあります。借地契約が解除されれば、増改築した建物ごと土地を明け渡さなければならなくなる可能性もあり、投じた費用が無駄になるリスクは小さくありません。

また、借地権付き建物を売却したり相続したりする場面でも、過去の増改築が地主の承諾を得ていたかどうかが確認されることがあります。承諾書などの記録が残っていないと、買主や金融機関から契約関係の安定性を疑われ、取引が円滑に進まない要因になることもあります。

仙台で借地物件を所有・購入する際の注意点

仙台市内でも、古くからの住宅地には借地権付きの建物が残っているエリアがあります。借地物件の購入や増改築を検討する際は、借地契約書に増改築に関する条項がどう定められているかを必ず確認し、過去に増改築を行った履歴がある場合は承諾書の有無もあわせて確認しておくことをおすすめします。地主との関係を良好に保ちながら手続きを進めることが、将来的なトラブルを避ける近道になります。

増改築の範囲に関する判断の難しさ

増改築禁止特約がある借地契約であっても、どこまでの工事が「承諾が必要な増改築」にあたるのかは、契約書の文言だけでは判断が難しいことがあります。壁紙の張り替えや設備の交換といった軽微な修繕は承諾不要とされることが多い一方、増築や間取りの変更を伴う大規模なリフォームは、承諾が必要な範囲に含まれると考えられるのが一般的です。

判断に迷う場合は、工事の内容を書面にまとめたうえで、事前に地主または地主の管理を委託されている不動産会社に相談し、承諾の要否を確認しておくことをおすすめします。承諾の要否を自己判断で済ませてしまうと、後になって契約違反を指摘されるリスクが残ります。

借地権付き建物の相続・売却時に確認しておきたいこと

借地権付きの建物を相続したり、これから売却したりする場合には、過去に行われた増改築について地主の承諾が得られていたかどうかを確認しておくことが重要です。承諾書や覚書が保管されていれば、買主や金融機関に対して契約関係が整理されていることを示す資料になります。逆に記録が残っていない場合は、地主に経緯を確認し、必要であれば改めて承諾を取り付けておくことで、その後の取引を円滑に進めやすくなります。

増改築を予定している場合は、工事に着手する前の段階で余裕を持って地主へ相談することが、承諾交渉をスムーズに進めるコツです。工事業者との契約を先に済ませてから承諾を求めると、交渉が難航した際に工期や費用の面で不利になりやすいため、順序を誤らないよう注意しましょう。