借地権付きビルの税務処理と売却時の評価｜不動産オーナー向け解説

借地権付きビルは、他人の土地を借りてその上に建物（ビル）を所有している状態を指します。戦後の都市部で多く見られたこの権利形態は、仙台市内においても一部のエリアで現在も存在しており、売却・相続・税務処理において複雑な問題を生じさせることがあります。本記事では、借地権付きビルの税務処理の基礎と、売却時の評価計算における重要ポイントを、[不動産オーナー](/column/sendai-enkaku-fudosan-kanri-itaku-gaido)の視点から解説します。

借地権とは何か：基本の整理

借地権とは、建物の所有を目的として他人の土地を借りる権利のことです（借地借家法第2条）。主に以下の種類があります。

仙台市内の古いビルに多いのは旧法普通借地権で、更新が繰り返されて数十年以上継続しているケースも珍しくありません。

借地権付きビルの固定資産税

借地権付きビルでは、土地と建物の所有者が異なるため、固定資産税の課税対象も分かれます。

土地の固定資産税：土地の所有者（地主）が納税します。借地権者（ビルオーナー）は土地の固定資産税を直接負担しません。ただし、地代の中に固定資産税相当額が含まれているのが一般的です。

建物（ビル）の固定資産税：ビルの所有者（借地権者）が納税します。毎年1月1日時点の建物評価額（固定資産税評価額）に対して1.4%の固定資産税、及び0.3%の都市計画税が課されます。

仙台市では、商業地域・近隣商業地域に立地するビルについては、土地の評価額が高くなる傾向があります。地主が負担する土地の税額が増加した場合、地代改定の交渉が行われることもあります。

法人・個人の税務処理の違い

借地権付きビルを法人で保有している場合と、個人で保有している場合では、税務処理のアプローチが異なります。

法人が保有する場合

建物の減価償却

ビル（建物）は法人の固定資産として計上され、法定耐用年数に基づいて減価償却します。鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC）・鉄筋コンクリート造（RC）のビルの法定耐用年数は47年です。

借地権の会計処理

借地権は無形固定資産として計上するのが原則ですが、通常の地上権・賃借権（借地権）は減価償却できません（定期借地権は期間に応じて償却可能）。権利金（借地権の対価）を支払った場合は、支払時に「借地権」として資産計上し、原則として償却なし（残存価値として持ち続ける）となります。

地代の損金算入

毎月の地代は、法人の営業費用（地代家賃）として損金に算入できます。

個人が保有する場合

個人で借地権付きビルを所有し、賃貸業を営んでいる場合は、建物の減価償却費・地代・修繕費などが不動産所得の必要経費として認められます。ただし、借地権の取得費（権利金）は通常の必要経費にはなりません（売却時の取得費として控除）。

売却時の評価：借地権割合の考え方

借地権付きビルを売却する際の最大の関心事は、「売却価格をどのように算出するか」です。借地権付き不動産の評価では「借地権割合」が重要な指標になります。仙台市内の不動産売却全般の流れを押さえておきたい場合は、不動産売却ガイドもあわせて参考にしてください。

借地権割合とは

借地権割合とは、土地の更地価格に対して借地権の価値が占める割合のことです。国税庁が路線価図に設定しており、地域によって30〜90%と幅があります。仙台市内の商業地では60〜70%程度の割合が多いです。

評価の考え方

更地価格（路線価ベース）×借地権割合＝借地権の理論価格

例：土地の路線価評価額5,000万円×借地権割合60%＝3,000万円（借地権部分の価値）

ビル（建物）の価値を加算したものが、借地権付きビル全体の評価額の基礎となります。ただし、実際の売却では市場の需給・建物の状態・地代条件・残存期間等が影響するため、理論価格と市場価格が乖離することもあります。

売却時の主な課税（譲渡所得税）

借地権付きビルを売却した場合、譲渡所得税が発生します。

譲渡所得の計算

譲渡所得＝売却価格－（取得費＋売却費用）

※取得費には建物の取得価格（減価償却累計額を差し引いた残存簿価）＋借地権の取得価格（権利金）が含まれます。

税率

• 所有期間5年以下（短期）：39.63%（所得税30%＋復興特別所得税0.63%＋住民税9%）
• 所有期間5年超（長期）：20.315%（所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%）

法人が売却する場合は、譲渡所得が法人の所得に加算されて法人税が課税されます。

地主との関係と底地買い取りの選択肢

借地権付きビルを売却する際、地主との関係性が価格交渉に影響します。

地主への承諾と承諾料

借地権を第三者に売却する場合は、原則として地主の承諾が必要です（借地借家法第19条）。地主が承諾する際、借地権売買価格の10%程度が「承諾料」として慣行上求められることがあります。

底地と借地権の同時売却（合併売却）

地主が底地を売りたい場合、借地権者と共同して第三者に「完全所有権（所有権土地＋建物）」として売却する「合併売却」という手法があります。借地権付きのまま売るよりも高値がつきやすく、双方にとってメリットがある場合があります。完全所有権化した物件は、通常の売買物件と同様に市場へ出すことも可能です（売買物件情報はこちら）。

借地権の買い戻し（底地返還）

地主が底地を借地権者に売却（買い戻し）する交渉を行い、完全所有権を取得してから売却する方法も検討に値します。ただし買い戻し価格・交渉コストを含めたトータルの採算を精査する必要があります。

相続時の注意点

借地権付きビルを相続する場合、相続税の評価にも借地権割合が使われます。路線価×借地権割合×補正率等によって評価額が算出されます。建物については固定資産税評価額が相続税の評価額の基礎になります。

相続後にすぐ売却を検討している場合は、相続前に税理士・不動産会社と連携して出口戦略を明確にしておくことで、税負担の最適化が図れます。相続や税務処理でよくある疑問はよくある質問でも確認できます。

まとめ

借地権付きビルは、税務処理・売却評価ともに通常の所有権物件より複雑です。特に売却時の借地権割合の考え方・地主との承諾・譲渡所得税の計算は、専門家への確認なしに進めると予期しないコストや手続きのトラブルを招くことがあります。

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