住宅ローン減税2026年版の変更点と仙台で家を買うときの活用法

住宅ローン減税とは

住宅ローン減税（正式名称：住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを組んでマイホームを購入した場合に、毎年の所得税から一定額を控除できる制度です。控除しきれない分は住民税からも一部控除されます。

年間の控除額は「年末時点のローン残高 × 控除率」で計算されます。最大控除期間は13年（一定の要件を満たす場合）で、総額で数十〜数百万円の節税効果があります。

仙台市で住宅購入を検討するなら、この制度を最大限活用することで、実質的な購入コストを大きく下げることができます。

2026年の住宅ローン減税の概要

2022年の税制改正で大きく変わった住宅ローン減税は、令和8年度（2026年）税制改正により制度が2030年（令和12年）入居分まで5年間延長されました。あわせて、省エネ性能の高い中古（既存）住宅の優遇拡充や、床面積要件の緩和（原則50㎡以上→40㎡以上）など、複数の見直しが行われています。省エネ要件は事実上必須となっています。

控除率

借入残高の 0.7%（2022年〜）

2021年までの1.0%から引き下げられましたが、「逆ざや問題」（低金利時代に控除率が金利より高い状態）の解消が図られています。

控除期間

• 新築住宅・買取再販（リノベ済み住宅）：13年間
• 中古（既存）住宅で省エネ性能の高いもの（認定住宅・ZEH水準・省エネ基準適合）：13年間（令和8年度改正で10年→13年に拡充）
• 中古（既存）住宅のうち省エネ要件を満たさない一般住宅：10年間

2026年（令和8年度）の借入限度額（新築住宅・買取再販の場合）

借入限度額は世帯区分によって異なります。子育て世帯（19歳未満の子を有する世帯）・若者夫婦世帯（夫婦のいずれかが40歳未満）には上乗せ特例があり、2026年も継続しています。

重要な変更点：

• 省エネ基準を満たさない「その他の新築住宅」は、2025年12月31日入居分をもってローン減税の対象外となりました。2026年以降に入居する場合は、省エネ基準適合住宅以上の水準が必須です。
• 「省エネ基準適合住宅」の一般世帯の借入限度額は、令和8年度改正で3,000万円から2,000万円に引き下げられました（控除期間は13年のまま）。
• さらに、新築の「省エネ基準適合住宅」は、原則として2028年（令和10年）以降に建築確認を受けるものは対象外となる方向が示されています。ZEH水準以上の住宅を選ぶことが今後ますます重要になります。

中古（既存）住宅の借入限度額（令和8年度改正後）

令和8年度改正により、省エネ性能の高い中古住宅は借入限度額が引き上げられ、控除期間も10年から13年へ拡充されました。

省エネ性能の高い中古住宅であれば、借入限度額・控除期間ともに新築並みの優遇が受けられるようになった点が、令和8年度改正の大きなポイントです。床面積要件も原則40㎡以上に緩和されています（合計所得1,000万円超の方や、子育て世帯等の上乗せ特例を使う場合は50㎡以上）。

最大控除額の試算

例1：新築省エネ基準適合住宅・一般世帯（2026年入居）

借入額2,000万円・借入限度額2,000万円（一般世帯）・控除率0.7%の場合

年間最大控除額：2,000万円 × 0.7% ＝ 14万円

13年間の最大控除合計（残高が減るため実際はやや少ない）：約150万円

※同じ省エネ基準適合住宅でも、子育て世帯・若者夫婦世帯なら借入限度額が3,000万円となり、年間最大控除額は約21万円（13年で約220万円）まで拡大します。

例2：長期優良住宅・一般世帯（2026年入居）

借入額5,000万円・借入限度額4,500万円（一般世帯）・控除率0.7%の場合

年間最大控除額：4,500万円 × 0.7% ＝ 31.5万円

13年間の最大控除合計：約350万円

※子育て世帯・若者夫婦世帯なら長期優良住宅の借入限度額は5,000万円となり、年間最大控除額は35万円まで拡大します。

新築 vs 中古：住宅ローン減税の違い

令和8年度改正により、省エネ性能の高い中古住宅は控除期間が新築と同じ13年に拡充され、借入限度額も新築に近い水準まで引き上げられました。仙台市内では中古物件の方が購入価格が大幅に安いため、トータルのコストパフォーマンスは中古が優れるケースも少なくありません。

省エネ住宅とは何か：2026年以降の基準

2026年以降に新築住宅で住宅ローン減税を受けるためには、最低でも「省エネ基準適合住宅」の水準が必要です。

省エネ基準の主な区分

仙台市内の新築[マンション](/column/2026-04-16-sendai-de-shinchiku-manshon-o-k-ny-suru-sai-no-kanri-hi-sh-zen-tsumitate-kin-no)・注文住宅の多くは、すでにこれらの基準に対応しています。購入を検討する際は、[不動産会社](/column/sendai-fudosan-gaisha-sentaku-guide)または施工会社に省エネ認定の取得有無を確認しましょう。

住宅ローン減税を受けるための申請手順

入居した翌年：確定申告（初回のみ）

住宅ローン減税を受けるには、入居した翌年の確定申告（2月16日〜3月15日）が必要です。

必要書類

• 確定申告書（税務署・e-Taxで作成）
• 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
• 土地・建物の登記事項証明書
• 売買契約書または建築請負契約書
• 住宅ローンの年末残高証明書（金融機関から送付）
• 住民票の写し
• 省エネ住宅の場合：認定通知書など

2年目以降：年末調整（会社員の場合）

2年目以降は会社員であれば年末調整で対応できます。金融機関から届く「住宅借入金等特別控除証明書」と「年末残高証明書」を会社に提出するだけです。

仙台市で新築・中古を買うときの活用ポイント

新築マンションを買う場合

仙台市中心部の新築マンションは、長期優良住宅認定を取得しているケースが多く、借入限度額4,500万円（控除率0.7%）が適用されます。年間の最大控除額は31.5万円となり、13年間で約350万円の節税が期待できます。

エムアセッツの売買物件情報については売買物件情報はこちらからご確認ください。

中古マンション・戸建てを買う場合

仙台市では、築15〜25年の中古マンションが3,000〜4,500万円前後で流通しています。令和8年度改正により、省エネ性能の高い中古住宅（認定住宅・ZEH水準）であれば、借入限度額は一般世帯で3,500万円（子育て世帯等は4,500万円）、控除期間も新築と同じ13年に拡充されました。省エネ基準適合住宅は2,000万円（子育て世帯等は3,000万円）・13年です。購入価格が新築より安いため、残高に対して余裕を持って減税を受けられるケースが多いです。

なお、中古住宅の場合、築年数（1982年以降または耐震基準適合証明あり）の確認が必要です。旧耐震基準（1981年以前）の物件でも耐震基準適合証明書を取得すれば対象になります。床面積要件も2026年以降は原則40㎡以上に緩和されています。

住宅ローン減税と組み合わせたい他の制度

すまい給付金（終了）

すまい給付金は2022年12月末入居分をもって終了しました（申請受付も2024年3月末で終了）。現在は対象外です。

子育てエコホーム支援事業（2024〜2025年・終了）

子育て世帯・若者夫婦世帯を対象に、省エネ住宅の新築や改修を支援した補助金制度です。2025年をもって終了しています。後継となる補助金制度については、国土交通省の公式情報や住宅メーカーへ確認することをおすすめします。

フラット35（固定金利）との組み合わせ

住宅ローン減税は変動・固定を問わず適用されます。フラット35の金利優遇（フラット35S・フラット35グリーン）と組み合わせることで、さらに金利負担を下げることも可能です。

まとめ

• 住宅ローン減税の控除率は0.7%。控除期間は新築13年・中古は省エネ性能が高ければ13年（一般住宅は10年）
• 令和8年度改正で制度は2030年（令和12年）入居分まで5年延長、床面積要件も原則50㎡→40㎡に緩和
• 2026年以降は省エネ基準を満たさない新築住宅は対象外。新築「省エネ基準適合住宅」の一般世帯の借入限度額は2,000万円に引き下げ
• 省エネ性能の高い中古住宅は控除期間が13年に拡充され、借入限度額も新築並みに引き上げ
• 長期優良住宅（新築・一般世帯）なら借入限度額4,500万円・13年間で約350万円の節税。子育て世帯・若者夫婦世帯は借入限度額の上乗せ特例が継続
• 初回は確定申告、2年目以降は年末調整で対応。中古住宅は築年数・耐震基準の要件確認が必要

仙台市での物件情報についてはお問い合わせはこちらよりお問い合わせください。エムアセッツの売買物件については売買物件情報はこちらをご覧ください。