仙台の不動産売却でかかる税金の種類と節税対策

不動産売却時にかかる主な税金の種類

仙台市内で不動産を売却すると、利益（譲渡所得）が発生した場合に税金の納付が必要となります。売却前に税金の種類と概要を把握しておくことで、資金計画も立てやすくなります。仙台の不動産売却全体の流れは不動産売却ガイドでも詳しく解説しています。

1. 譲渡所得税（所得税）

売却価格から取得費・譲渡費用を差し引いた「譲渡所得」に課税される所得税です。所有期間によって税率が異なります。

※所得税率は復興特別所得税（基準所得税額×2.1%）を含みます。

売却損が出た場合は基本的に課税されません。ただし、マイホーム売却の場合は損益通算の特例が使えることがあります。

2. 住民税

譲渡所得に対して課税される住民税も前表のとおり合算され、翌年の住民税に反映されます。

3. 印紙税

売買契約書に貼付する収入印紙で納税します。契約金額によって異なります。

4. 登録免許税（抵当権抹消）

住宅ローンが残っている場合、売却時に抵当権を抹消するための登録免許税がかかります（不動産1件につき1,000円）。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は以下の式で計算します。

譲渡所得 = 売却価格 - (取得費 + 譲渡費用)

取得費とは

• 不動産の購入価格
• 購入時の仲介手数料・登記費用・印紙税・不動産取得税
• リフォーム費用（資本的支出）
• 建物の減価償却後の残額（建物部分のみ）

譲渡費用とは

• 売却時の仲介手数料
• 測量費・建物解体費
• 売却のための広告費等

取得費が不明な場合

購入時の書類が見つからない場合、「売却価格の5%」を概算取得費として使用できます。ただし実際の取得費が判明している場合は実額の方が有利になることが多いため、古い領収書や契約書は丁寧に保管しておきましょう。

活用すべき主な節税制度

1. 3,000万円特別控除（マイホーム売却）

自分が住んでいたマイホームを売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。所有期間に関係なく適用可能で、仙台での活用事例が最も多い制度です。

主な適用条件

• 売却した不動産が自己の住居であること
• 売却前年・売却前々年に同特例を使用していないこと
• 売買双方が特別な関係（親族等）でないこと

3,000万円控除後の利益が6,000万円以下の部分には、10年超保有のマイホームに対して軽減税率（14.21%＝所得税10.21%＋住民税4%）も同時適用可能です。

2. 空き家の3,000万円特別控除

2016年から創設された特例で、相続した実家（空き家）を売却する場合にも3,000万円控除が適用できます。適用期間は2027年12月31日まで延長されています。

主な適用条件

• 1981年以前に建築された旧耐震基準の建物
• 相続後に売り手が居住していないこと
• 売却前に耐震改修または建物解体を行うこと

3. 取得費加算の特例（相続財産の売却）

相続によって取得した不動産を相続発生から3年10ヶ月以内に売却した場合、相続税の一部を取得費に加算できます。これにより譲渡所得を圧縮できます。

4. 居住用財産の買換え特例

一定条件を満たす場合、マイホームを売却して新たなマイホームを購入する際に課税を繰り延べる「買換え特例」も存在します。ただし将来の税負担が先送りになるだけなので、適用にあたっては税理士に相談することをおすすめします。

確定申告の流れと注意点

不動産売却の翌年2月16日〜3月15日に確定申告が必要です。売却益がゼロでも特例適用のために申告が必要なケースがあります。

確定申告に必要な主な書類

• 売買契約書（購入時・売却時の両方）
• 購入時の費用領収書（仲介手数料・登記費用等）
• 売却時の費用領収書
• 相続の場合は遺産分割協議書・評価証明書

確定申告を怠ると、延滞税・無申告加算税が課されるため、売却後は速やかに書類を整理しておくことが大切です。

まとめ

仙台での不動産売却では、譲渡所得税・住民税・印紙税が主な税負担となります。マイホームの場合は3,000万円特別控除を活用することで、多くのケースで税負担を大幅に軽減できます。制度の詳細な適用条件は税理士に相談することをおすすめします。

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