不動産を持つなら知っておきたい住所変更登記の義務化｜2026年4月施行の手続きと期限

住所変更登記が義務化された背景

不動産の登記情報は土地や建物の権利関係を公示する重要な制度ですが、これまで所有者の住所や氏名が変わっても変更登記は任意とされてきました。その結果、登記上の所有者と実際の所有者が一致しないケースが全国で増加し、不動産取引や相続手続きの際に所有者の特定が困難になる「所有者不明土地」問題が深刻化していました。

こうした状況を改善するため、不動産登記法が改正され、2026年4月1日から住所・氏名変更登記の申請が義務とされました。これは義務化以前から所有していた物件にも適用されます。

義務化の対象者と対象となる変化

住所変更登記の義務化は、不動産（土地・建物）を所有するすべての個人および法人が対象です。次のような変化が生じた場合に手続きが必要となります。

• 転居・転勤による住所の変更：新居に引っ越した場合、住民票上の住所が変わります。登記簿上の住所もこれに合わせて変更申請が必要です。
• 結婚・離婚等による氏名の変更：結婚や離婚で姓が変わった場合も変更登記の対象です。
• 住居表示の変更：市区町村が住居表示を変更した場合も住所変更登記が必要になることがあります。
• 法人の本店移転・商号変更：法人が不動産を所有している場合、本店所在地や商号が変わったときも同様です。

仙台市内に複数の物件を保有しているオーナーの方は、物件ごとに変更登記を行う必要がある点に注意が必要です。1件の申請で複数物件をまとめて処理することはできず、所有する不動産の数だけ手続きが必要になります。

申請期限と過料のリスク

住所や氏名の変更が生じた日から2年以内に変更登記の申請を行わなければなりません。正当な理由なく期限内に申請しなかった場合、5万円以下の過料が科される可能性があります。

また、2026年4月1日以前にすでに住所・氏名の変更があった場合も適用対象となります。施行から2年以内、つまり2028年3月31日までに申請が必要とされています（施行規則等の詳細については法務局の案内を必ず確認してください）。「ずっと前に引越したから関係ない」と思わずに、現在の登記記録と実際の住所・氏名が一致しているかを早めに確認することをお勧めします。

手続き方法

変更登記の申請は主に以下の3つの方法で行えます。

法務局窓口での申請

管轄の法務局（仙台市内の不動産であれば仙台法務局またはその支局・出張所）に直接出向いて申請書類を提出する方法です。担当者に確認しながら手続きを進めることができるため、初めての方にも対応しやすい方法です。

郵送による申請

申請書類一式を法務局宛に郵送する方法です。窓口に出向く時間が取れない方に便利ですが、書類の不備があった場合に対応が遅れる場合があります。

オンライン申請

法務省が提供する「登記・供託オンライン申請システム」を利用してインターネット経由で申請することも可能です。マイナンバーカードを利用した電子署名が必要になる場合があります。事前にシステムの操作方法を確認した上でご利用ください。

必要書類と費用

転居（住所変更）の場合の主な必要書類：

• 登記申請書
• 住民票（現在の住所が記載されたもの。取得から3か月以内が一般的）
• 登記識別情報（権利証）※確認用として求められる場合があります

結婚・離婚等（氏名変更）の場合の主な必要書類：

• 登記申請書
• 戸籍謄本（氏名変更の事実が記載されたもの）
• 住民票（変更後の氏名が記載されたもの）

登録免許税（費用）：

変更登記には登録免許税がかかります。住所・氏名の変更登記は不動産1件につき1,000円が標準的な金額です。ただし複数の不動産を所有している場合は、件数分の登録免許税が必要になります。仙台市内に5件の物件を所有していれば、登録免許税だけで5,000円となります。

なお、司法書士に手続きを依頼する場合は別途報酬が発生します。費用や手続きの手間を考慮した上で、自分で行うか専門家に依頼するかを判断するとよいでしょう。

仙台市内で複数物件を保有するオーナーへの注意点

仙台市内に複数の賃貸物件や投資物件を保有しているオーナーの方は、特に注意が必要です。以下の点を確認してください。

登記記録の確認： 法務局のオンラインサービスや窓口で、自分が所有するすべての不動産の登記記録を取得し、登記上の住所・氏名が現在の情報と一致しているか確認しましょう。

申請件数の把握： 変更が必要な不動産の件数を把握し、それぞれの登録免許税と手続きの手間を見積もっておきましょう。件数が多い場合は司法書士への一括依頼を検討する価値があります。

期限管理： 引越しや氏名変更から2年以内という期限を管理することが重要です。過去の変更についても期限の起算点が施行日となる場合があるため、早めの対応をお勧めします。

まとめ：早めの確認・早めの手続きを

住所変更登記の義務化は、長年放置されてきた「所有者不明土地」問題の解消を目的とした重要な法改正です。対象となる変化が生じてから2年以内の手続きが義務であり、怠れば過料のリスクがあります。

仙台市内で不動産を所有している方は、まず現在の登記記録と実際の住所・氏名が一致しているかを確認することから始めましょう。不一致がある場合は、速やかに法務局への申請手続きを進めることをお勧めします。

エムアセッツ株式会社は、仙台市を中心とした不動産の賃貸管理・売却・土地活用のご相談を承っています。住所変更登記に関するご不明点や、仙台市内の不動産に関するお悩みがあれば、お気軽にご相談ください。