都市計画道路にかかる土地の売買と建築制限｜都市計画法53条の許可と買取りの申出

土地を買う、または売るときに「この土地は都市計画道路の区域にかかっています」と言われることがあります。都市計画で道路の位置や幅が決まっていても、整備がまだ先の区間は少なくありません。その区域内では建てられる建物が制限され、売るときにも届出が必要になる場合があります。この記事では、都市計画法と公有地拡大推進法、仙台市の案内をもとに、制限の中身と調べ方、買取りを申し出る方法を整理します。

都市計画道路の区域で何が制限されるか

都市計画で決められた道路や公園などの区域（都市計画施設の区域）で建築物を建てようとする人は、都道府県知事等の許可を受けなければなりません（都市計画法 53 条）。都道府県知事等は、市の区域内では市長を指すため、仙台市内では仙台市長の許可になります。

許可の申請があったとき、次の条件をすべて満たす建物であれば許可しなければならないと定められています（同法 54 条）。

• 階数が 2 以下で、地階がない
• 主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造など、これらに類する構造である
• 容易に移転し、または除却できる

道路の整備が事業として認可されて告示された後は、事業の障害となるおそれのある建築などに許可が必要になり（同法 65 条）、制限はさらに厳しくなります。

仙台市の許可基準と申請窓口

仙台市は 2011 年 2 月 1 日に許可基準を改め、都市計画道路網の見直しで継続とされた区間のうち、整備の優先度が高い区間に当たらない区間では 3 階建てまで許可できるようにしました。構造の基準は変わらず、地階はどの区間でも認められません。商業地域・近隣商業地域では優先度にかかわらず 3 階以下、それ以外の用途地域や用途地域の指定のない区域では、優先度の高い区間は 2 階以下です。優先度の高い区間には、郡山折立線、台原南小泉線、宮沢根白石線、河原町長町南線、大手町支倉町線の一部の区間が挙げられています。地下鉄南北線・東西線の区域では、交通局との協議も必要です（仙台市「都市計画施設区域内の建築許可」）。

申請先は、土地がある区の区役所街並み形成課です。許可申請書に見取図、配置図、各階平面図、断面図、構造詳細図、都市計画施設確認書の写しなどを添えて 2 部提出します。

土地が区域にかかっているかを調べる手順

1. 仙台市都市計画情報インターネット提供サービスで、都市計画道路のおおよその位置を地図で確かめる
2. 土地の一部がかかっていそうなら、区役所街並み形成課に「都市計画施設の位置確認」を願い出て、区域の境の線を図面に引いてもらう
3. 計画の決定日や計画幅員は都市整備局都市計画課、整備の状況は建設局道路計画課に問い合わせる

位置確認の願出者は原則として土地所有者で、登記上の所在・地番と、位置図・現況実測図を各 2 部用意します。法務局の公図や地積測量図は受け付けられません。縮尺 2,500 分の 1 の都市計画図で区域の内外が明らかな場合や、事業中・整備済みの施設は対象外です（仙台市「都市計画施設の位置確認」、仙台市「都市計画道路に関連する手続き」）。

不動産会社の仲介で買う場合は、53 条の制限は契約前の重要事項説明の対象です（宅地建物取引業法 35 条、同法施行令 3 条）。説明を受ける前に自分でも地図を見ておくと、質問すべき点がはっきりします。

売るときの届出と、買取りを申し出る方法

都市計画施設の区域内の土地を有償で譲り渡そうとする人は、譲渡予定価額や相手方などを市長に届け出なければなりません（公有地の拡大の推進に関する法律 4 条）。面積が政令で定める規模に満たない土地は対象外で、その規模は 200 平方メートルとされています。ただし、条例で区域を限って 100 平方メートル以上 200 平方メートル未満の規模を別に定めることもできます（同法施行令 3 条）。

届出をすると、買取りを希望する地方公共団体等があれば、届出から 3 週間以内に協議を行う旨の通知が来ます。希望する団体がなければ、その旨がすぐに通知されます（公有地の拡大の推進に関する法律 6 条）。通知の内容に応じた一定の期間は、地方公共団体等以外に売ることができません（同法 8 条）。売りたい側から市などに買取りを希望すると申し出る方法もあります（同法 5 条）。仙台市では、これらの届出・申出を財政局財産管理課が扱っています。

都市計画法にも買取りの申出の規定がありますが、対象は市長が指定した「事業予定地」の土地に限られます。指定された土地で建築が許可されず、土地の利用に著しい支障が出ることを理由に申し出ると、特別の事情がない限り時価で買い取ることとされています（都市計画法 55 条・56 条）。都市計画道路の区域にかかる土地であれば、どこでも買い取ってもらえるわけではありません。

買う前・売る前の確認リスト

• 計画線が土地のどこを通り、建物を建てる部分にかかるか
• 予定している建物の階数・構造・地階が許可の基準に合うか
• 事業の認可が出ているか、整備の予定が示されているか
• 売る土地の面積が公有地拡大推進法の届出の対象になるか

ほかの建築制限については地区計画の解説や建蔽率・容積率の基礎知識、売却全体の流れは仙台の土地売却の流れと注意点で解説しています。個別の土地の扱いは、区役所や市の担当課で確かめてください。