仙台の越境物・隣地使用権トラブルと2023年民法改正の実務ポイント

隣地との境界トラブルは珍しくない

仙台市内の戸建て・マンション・土地取引において、隣地との境界や越境に関するトラブルは決して珍しくありません。「隣の樹木の枝が自分の敷地に入ってきた」「隣のフェンスが境界線を数センチ越えている」「給排水管が隣地を通っている」など、実態は多種多様です。

こうした問題は放置するほど解決が難しくなり、不動産の売却時に発覚すると価格交渉の障害になります。2023年4月1日に施行された改正民法では、このような問題に対応する新ルールが設けられました。仙台の不動産オーナー・取引関係者にとって必須の知識です。

2023年民法改正の主な変更点

竹木の枝の越境（民法233条改正）

従来の民法では、隣地から越境してきた「竹木の枝」は、自ら切ることができず、隣地の所有者に催告して切ってもらう必要がありました。しかし実際には、所有者と連絡が取れなかったり、対応を拒否されたりするケースが多く、問題が放置されがちでした。

2023年改正後のルール（民法233条2項）

以下のいずれかに該当する場合は、越境した枝を自ら切ることができるようになりました。

1. 竹木の所有者に催告したが、相当期間内に切除されない場合
2. 竹木の所有者を知ることができず、またはその所在を知ることができない場合
3. 急迫の事情がある場合（強風で折れた枝が屋根を傷つけるおそれなど）

切除費用は原則として竹木の所有者（隣地オーナー）に請求できます。

なお、「根」（地下部分）については従来通り、自ら切ることができます（民法233条1項）。

隣地使用権の明文化（民法209条改正）

2023年改正では、一定の目的がある場合に隣地を使用できる権利（隣地使用権）が明確に規定されました。

隣地を使用できる目的（民法209条1項）

• 境界またはその付近における障壁・建物その他の工作物の築造・収去・修繕
• 境界標の調査または境界に関する測量
• 民法233条2項（越境した枝の切除）による竹木の切取り

隣地オーナーの承諾なしに立ち入ることも認められましたが、事前に「目的・日時・場所・方法」を通知する必要があります（緊急の場合は使用後に速やかに通知）。

所有者不明土地・共有地の利用ルールの整備

所有者不明土地や共有地において管理・利用の意思決定ができる「管理人」を裁判所が選任できる制度も整備されました。越境問題で隣地オーナーが不明な場合、この制度を使って解決を図ることができます。

仙台でよく見られる越境トラブルの類型と対処法

隣の樹木の越境

特に古い住宅密集地では、数十年間で成長した庭木の枝・根が隣地に越境しているケースが多くあります。

対処の流れ

1. 隣地オーナーに越境の事実を伝え、剪定を依頼する（内容証明郵便が有効）
2. 一定期間経過後も対応がない場合は、改正民法に基づき自ら切除できる
3. 費用は隣地オーナーに請求する（領収書・写真等を保存）

フェンス・塀・建物の越境

建物や塀の一部が境界線を越えているケースは、測量図や登記情報と現況を照合して判断します。

対処の流れ

1. 専門家（土地家屋調査士）による境界確認・測量を実施する
2. 越境の事実を書面で記録し、隣地オーナーに通知する
3. 越境が軽微な場合は「越境に関する覚書」を締結するのが一般的
4. 重大な越境（建物の一部など）は、解消までの期間・費用負担を合意書で明確にする

給排水管・ガス管の隣地通過

旧来の住宅では、給排水管やガス管が隣地の地下を通っているケースがあります。所有者が変わった際に「撤去要求」が来ることもあります。

対処の流れ

1. 管の経路を測量・調査し、越境の有無と範囲を把握する
2. 管路の通過について「地役権」の設定または「承諾書」を取得する
3. 売却時には買主に事前説明し、重要事項説明書に記載する

売却時の注意：越境は「重要事項」として告知が必要

不動産を売却する際、越境物の存在は重要事項説明の対象です。隠蔽した場合は契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）を問われ、買主から損害賠償や契約解除を求められる可能性があります。

売却前に越境問題を解消しておくか、残る場合は「越境に関する覚書」を締結した上で、その内容を買主に開示することが大切です。

越境を防ぐためのポイント

日常的な管理の中で越境問題を防ぐためには、以下の点に注意しましょう。

• 庭木の定期的な剪定：枝が隣地に越境しないよう年1〜2回の管理を行う
• フェンス・塀の設置時に境界確認：設置前に土地家屋調査士に境界確認を依頼する
• 境界杭の保存：境界杭が埋没・紛失しないよう定期的に確認する
• 土地取得時の現況確認：購入前に越境物の有無を目視・専門家に確認する

まとめ

2023年民法改正で、越境した樹木の枝を自ら切れるルールが整備されるなど、隣地との境界・越境問題への対処がしやすくなりました。しかし、問題が深刻な場合は専門家（土地家屋調査士・弁護士）の関与が不可欠です。

越境問題は放置するほど解決が難しくなり、将来の売却時に大きな障害になります。気になる点がある場合は早めに専門家に相談し、覚書・測量図等で状況を整理しておくことをお勧めします。エムアセッツでは、仙台の不動産売買に関するご相談を承っています。