仙台で親の認知症を見越した不動産管理の事前準備｜家族信託と任意後見の活用

親が認知症になった後、「自宅を売りたいが本人の判断能力がないため手続きができない」「賃貸物件の管理ができなくなった」といった事例が仙台市内でも増加しています。本記事では、認知症発症後に不動産が凍結されてしまうリスクと、事前に備えておくべき「家族信託」「任意後見制度」の活用方法を解説します。

認知症になると不動産が「凍結」される

判断能力を失った方（認知症が進行した場合）は、法律上「意思能力なし」と判断され、不動産の売却・賃貸契約・リフォームなどの法律行為を自分では行えなくなります。

子どもが親の代わりに不動産を管理・売却しようとしても、親本人が署名・押印できない、または意思能力が確認できない場合は、法務局・不動産業者・銀行のいずれも手続きを受け付けません。これが「不動産の凍結」状態です。

凍結が引き起こす問題

• 売却できない：老人ホームの入居費用を捻出するために自宅を売りたいが動けない
• 賃貸借契約の更新・解除ができない：賃貸物件のオーナーが認知症になると、契約更新・家賃増減交渉が困難になる
• 修繕・リフォームの決定ができない：設備更新や大規模修繕の発注に必要なオーナーの判断が取れない

事前準備1：家族信託（民事信託）

家族信託は、財産の管理・処分権限を家族（子・孫等）に移転しておく仕組みです。親が判断能力を持っているうちに信託契約を結んでおくことで、認知症発症後も受託者（子ども）が不動産を管理・売却できます。

家族信託のメリット

• 手続きの柔軟性：裁判所を介さずに不動産管理・売却が可能
• 積極的な資産活用ができる：リノベーション・売却・買い替えも受託者の判断で実行可能
• 税制面での対応が容易：信託後の収益は受益者（親）の所得として計算される

家族信託の注意点

家族信託の設定には公正証書作成・信託登記が必要です。弁護士・司法書士への報酬を含め、不動産1件あたり30〜80万円の費用が目安です。また、信託できない財産（農地など）もあります。

事前準備2：任意後見制度

任意後見制度は、将来判断能力が低下した際に財産管理・身上監護を任せる「任意後見人」をあらかじめ指定しておく制度です。

家族信託との違い

任意後見は家庭裁判所の監督が入るため、不動産の「積極的な売却・投資」よりも「財産を守る」という性格が強くなります。

仙台での専門家への相談

家族信託・任意後見の設定は、仙台市内の司法書士・弁護士に相談することをお勧めします。特に司法書士は不動産登記の専門家であり、信託登記の実務に精通しています。

相談窓口としては次の機関が活用できます。

• 仙台司法書士会：相談会を定期開催
• 宮城県弁護士会：法律相談センター
• 仙台市社会福祉協議会：日常生活自立支援事業の案内も行っている

何もしなかった場合の「法定後見」

認知症発症後に何も事前準備をしていない場合、家族が財産管理をするために「法定後見制度（成年後見）」を家庭裁判所に申し立てる必要があります。

法定後見は本人の財産を守ることを最優先に設計されているため、不動産の売却・リノベーション等には裁判所の許可が必要で、手続きが煩雑になります。後見人は家族がなれる場合もありますが、専門家（弁護士・司法書士）が選任されるケースも多く、その場合は毎月の報酬（2〜6万円）が発生します。

まとめ

仙台で不動産を保有する高齢の親を持つ方は、認知症発症「前」に家族信託または任意後見の契約を結んでおくことが最善策です。特に賃貸物件を保有するオーナーは、認知症後に管理・更新・売却が困難になるリスクが高く、早期の対策が経済的損失を防ぎます。仙台市内の司法書士・弁護士に相談し、家族全員で方針を決めておくことをお勧めします。