仙台で親の認知症発症前にやるべき不動産の家族信託｜制度の仕組みと費用を解説

仙台で不動産を所有する親御さんをお持ちの方から、「親が認知症になったら、不動産はどうなるの？」というご相談を多くいただきます。実は、認知症が発症した後では選択肢が大幅に狭まります。発症前に手を打てるかどうかが、その後の資産管理を大きく左右します。

本記事では、仙台エリアの不動産[オーナー](/column/sendai-enkaku-fudosan-kanri-itaku-gaido)の実情を踏まえながら、家族信託の仕組み・費用・手続きを詳しく解説します。

認知症発症後に不動産で起きること

判断能力が失われた後、不動産の売却・賃貸・修繕の契約はすべて法律上「無効」となるリスクがあります。銀行口座が凍結されるのと同様に、不動産取引も「本人の意思確認ができない」として止まってしまうのです。

仙台市内で実際に起きているケースとしては次のようなものがあります。

• 青葉区・太白区などの戸建てを売却して老人ホームの費用に充てたかったが、親が認知症と診断された後では売却手続きが進まなくなった
• 賃貸アパートの修繕契約が結べず、入居者への対応が遅れてトラブルになった
• 親名義の土地に子が建物を建てる計画が白紙になった

こうした事態を防ぐために有効なのが「家族信託」です。

家族信託とは何か｜基本的な仕組み

家族信託（民事信託）とは、財産を持つ人（委託者）が、信頼できる家族（受託者）に財産の管理・処分を任せ、その利益を受け取る人（受益者）を定める制度です。

不動産の家族信託では、一般的に次のような構成になります。

信託契約を締結すると、不動産の登記名義は受託者（子）に移転します。ただし、あくまで「管理のための名義」であり、固定資産税の納税義務や相続税の計算上の扱いは委託者（親）に帰属します。

親が認知症になっても動ける理由

受託者に名義が移っているため、委託者（親）の判断能力が低下・喪失しても、受託者（子）が引き続き不動産の売却・賃貸・修繕の契約を行えます。「親の同意が取れない」という理由で取引が止まることがなくなるのです。

成年後見制度との違い

家族信託と並んでよく比較されるのが「成年後見制度」です。両者の主な違いをまとめると以下のとおりです。

成年後見制度は「本人保護」を第一とする制度のため、資産を積極的に活用・運用することには向いていません。一方、家族信託は「財産管理の継続性」と「家族の意思に沿った活用」を両立できる点が最大の強みです。

家族信託の費用｜仙台での相場

家族信託を設定する際にかかる主な費用は次のとおりです。

1. 司法書士・弁護士への報酬

信託契約書の作成や登記手続きには、専門家への依頼が不可欠です。信託財産の規模によって変動しますが、目安は以下のとおりです。

• 信託財産が3,000万円以下：30〜50万円程度
• 信託財産が3,000万〜1億円：50〜80万円程度
• 信託財産が1億円超：80万円〜（別途協議）

2. 公正証書作成費用

信託契約書は公正証書で作成することが一般的です。信託財産の価額に応じて公証人手数料がかかり、おおよそ5〜10万円程度です。

3. 不動産登記費用

受託者への名義変更登記が必要です。登録免許税は固定資産税評価額の0.4%（信託登記）で、仙台市内の一般的な戸建て（評価額1,500万円）であれば約6万円が目安です。

4. その他

• 信託口口座の開設（金融機関によって対応が異なる）
• 税理士への相談費用（信託設定後の確定申告など）

合計すると、初期費用は50〜100万円前後が仙台での現実的な相場といえます。一見高額に見えますが、成年後見制度で後見人報酬が毎月2〜6万円発生し続ける場合と比較すると、長期的には家族信託の方がコストを抑えられるケースも多くあります。

仙台の不動産で家族信託を活用する具体的なケース

ケース1：賃貸アパートの管理を子に引き継ぐ

泉区に賃貸アパートを所有する70代のオーナー様の場合、入居者の対応や修繕の手配を息子さんに任せたいというニーズがありました。家族信託を設定することで、オーナー本人が認知症になった後も息子さんが契約を継続でき、空室対策の判断なども任せられるようになりました。

ケース2：将来の売却に備える

若林区の戸建てを所有する80代の親御さんを持つご家族のケースです。「介護が必要になったら家を売って費用に充てたい」という希望がありましたが、認知症の兆候が出始めていました。判断能力があるうちに家族信託を設定し、受託者となった娘さんが後日スムーズに売却手続きを進めることができました。不動産売却の一般的な流れについては不動産売却ガイドでも詳しく解説しています。

ケース3：二次相続まで見据えた設計

「自分が死んだ後は妻に、妻が死んだ後は子に」という意思を実現するために家族信託を活用するケースもあります。遺言では「二次相続後の財産の行き先」を指定できないため、こうした複数世代にわたる財産承継を設計できる点が家族信託ならではのメリットです。

手続きの流れ｜まず何をすればよいか

家族信託の設定は、大まかに以下のステップで進みます。

1. 専門家への相談：司法書士・弁護士・行政書士など、家族信託に詳しい専門家を探す
2. 信託設計の検討：何を信託財産にするか、受託者は誰か、受益権の設計をどうするかを決める
3. 信託契約書の作成：公正証書で作成する（公証役場での手続き）
4. 不動産の信託登記：法務局で受託者への名義変更登記を行う
5. 信託口口座の開設：受託者が信託財産の管理に使う専用口座を開設する

最も重要なのは、親御さんの判断能力があるうちに動き出すことです。 公証役場では本人の意思確認が必要なため、認知症が進行してからでは信託契約の締結自体が難しくなります。「まだ大丈夫」と思っているうちに、専門家へ相談することを強くおすすめします。

まとめ

仙台で不動産を持つ親御さんがいる方は、認知症発症前の家族信託設定を真剣に検討する価値があります。

• 判断能力があるうちにしか設定できない
• 成年後見制度より柔軟な不動産管理が可能
• 初期費用は50〜100万円前後が目安
• 賃貸経営・売却・二次相続まで幅広く対応できる

家族信託の具体的な設計は司法書士・弁護士など専門家への相談が第一歩ですが、エムアセッツ株式会社（会社概要）でも仙台市内の賃貸経営や不動産活用に関するお問い合わせを受け付けております。「うちの場合はどう設計すればいいか」「まず何から始めればいいか」など、お問い合わせください。相続・信託に関するその他の疑問はよくある質問も参考にしていただけます。

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