仙台で相続放棄後の空き家・不動産を放置しないための管理責任と対処法

相続放棄後も管理責任は残る？改正民法の重要ポイント

相続放棄をすれば「もうその不動産とは無関係になれる」と思っている方も多いですが、法律上は必ずしもそうではありません。

2023年4月に施行された改正民法では、相続放棄後の管理義務が整理されました。

改正前の問題

改正前（民法940条旧規定）では「相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない」とされていました。

つまり、相続放棄後も「次に管理できる人が現れるまで」管理義務が続き、実質的に無期限の管理義務を負う状態になっていました。

改正後（2023年4月施行）

改正民法では、相続放棄をした者の管理義務が「放棄の時に現に占有している場合に限定」されました（民法940条1項）。つまり、相続放棄した財産を放棄の時に実際に占有していなければ、改正後は管理義務が原則として生じません。

一方、放棄した時点で占有（実際に使っている、または管理している状態）していた場合は、相続人または相続財産の清算人に引き渡すまでの間、自己の財産と同一の注意で保存する義務が残ります。

相続放棄後に残った空き家のリスク

相続放棄をした後でも、空き家は現実の問題として残ります。以下のリスクに注意が必要です。

リスク1：特定空き家・管理不全空き家に指定される

仙台市も含め、全国の自治体が「空家等対策の推進に関する特別措置法」（空家特措法）に基づき、危険な空き家に対して指導・勧告・命令・行政代執行を行っています。放置された空き家は、倒壊の恐れがある「特定空き家」だけでなく、その手前の「管理不全空き家」としても指導の対象になります。

相続放棄をした人は、法律上は初めから相続人でなかったものとして扱われます。ただし、放棄の時に占有していた場合は、引き渡しまでの保存義務が残ります。また、全員が放棄して所有者が不在になった空き家は、そのまま放置されがちです。最終的には、家庭裁判所が選任する相続財産清算人が管理・処分を担うことになります。

リスク2：近隣・通行人への損害賠償

老朽化した空き家の外壁・屋根・塀などが崩落して近隣・通行人に損害を与えた場合、工作物責任（民法717条）に基づく損害賠償を求められることがあります。相続放棄していても、放棄の時に占有していた場合は、占有者として責任を問われるリスクが残ります。

リスク3：固定資産税の通知

固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に課税されます。相続放棄をしても、市区町村の登記・課税情報の更新が追いつかず、しばらく納税通知が届くことがあります。届いた場合は、放棄したことを示す「相続放棄申述受理証明書」の写しなどを添えて、市の課税担当窓口に事情を伝えましょう。

相続放棄後に取るべき手続き

手続き1：家庭裁判所への相続財産清算人選任申立て

相続人全員が相続放棄した場合、不動産は「相続財産」として所有者不在の状態になります。この場合、相続財産清算人（旧：相続財産管理人）の選任を家庭裁判所に申立てることができます。

清算人が選任されると、不動産の管理・処分・最終的な国庫帰属の手続きが進められます。

申立ては利害関係人（相続放棄者、債権者、特別縁故者など）や検察官が行えます。清算人への報酬などに充てる予納金が必要で、数十万円以上になることも多いため、申立てを検討する前に費用対効果を確認する必要があります。

手続き2：（放棄しない場合の選択肢）相続土地国庫帰属制度

2023年4月に「相続土地国庫帰属制度」が始まりました。相続等で土地を取得した人が、一定の要件を満たす土地を国（法務局）に引き取ってもらえる制度です。

注意：この制度を使えるのは、相続等で土地を取得した人です。相続放棄をした人は申請できません。放棄するか、取得したうえで国庫帰属を申請するかは、放棄の期限（原則、相続の開始を知った時から3か月）内に決める必要があります。

主な要件：

• 建物がない土地（または建物を撤去済みの更地）
• 担保権・使用収益権が設定されていない
• 通常の管理・処分を阻害する工作物・樹木・廃棄物がない
• 崖地・土壌汚染・境界未確定などの問題がない

承認申請の際は審査手数料が必要で、承認後には10年分の土地管理費相当の負担金を納付します。金額や要件の詳細は法務省の相続土地国庫帰属制度のページで確認してください。

建物（空き家）がある土地はそのままでは対象外のため、建物の解体が先に必要です。

手続き3：空き家バンクなどの活用

相続した空き家をまだ放棄していない段階であれば、自治体の空き家バンクなどの制度に登録して、購入・賃借希望者とのマッチングを図る方法もあります。制度の有無や条件は自治体ごとに異なるため、仙台市の空き家担当窓口で確認しましょう。

なお、放棄前の段階で「管理を続けるより売却してしまいたい」と考える場合は、解体前でも売却という選択肢があります。手順や必要書類の全体像は不動産売却ガイドにまとめています。エムアセッツでは売却のお問い合わせを受け付けており、地元の信頼できる仲介会社である株式会社松栄不動産をご紹介しています。

仙台での相談窓口

• 仙台家庭裁判所: 相続放棄の申述、相続財産清算人の選任申立て
• 法務局（仙台法務局）: 相続土地国庫帰属制度の申請
• 仙台市の空き家担当窓口: 空き家問題・特定空き家の指定に関する相談
• 宮城県司法書士会: 相続放棄・清算人選任手続きの相談
• 仙台弁護士会: 複雑な権利関係・損害賠償リスクへの対応

まとめ

仙台で相続放棄をした後の空き家や不動産は、放置すると近隣への危険・行政からの指導・固定資産税の通知など、多くのリスクが残ります。2023年の民法改正により相続放棄後の管理義務は限定されましたが、問題が自動的に解決するわけではありません。

相続財産清算人の選任申立てや、放棄前であれば相続土地国庫帰属制度の利用など、状況に合った選択肢を早めに検討しましょう。仙台の司法書士・弁護士や法務局への早めの相談が解決の近道です。

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