木造アパートでも火災保険料を抑えられる？省令準耐火構造の仕組みと確認ポイント

仙台でアパート経営を始める、または既存物件の建て替え・購入を検討する際、意外と見落とされがちなのが「建物の構造区分によって火災保険料が大きく変わる」という点です。木造アパートだからといって必ずしも保険料が高いわけではなく、「省令準耐火構造」という基準を満たすことで、一般的な木造（H構造）より有利なT構造の保険料区分が適用される場合があります。本コラムでは、この仕組みとアパート経営における考え方を整理します。

火災保険の構造級別（M構造・T構造・H構造）とは

住宅向け火災保険では、建物の構造によって「M構造」「T構造」「H構造」という3段階の構造級別が設定されており、これが保険料に直結します。

• M構造（マンション構造）：コンクリート造の共同住宅など、耐火性能が最も高い区分
• T構造（耐火・準耐火構造）：鉄骨造の建物や、省令準耐火構造・耐火建築物・準耐火建築物に該当する木造建物など
• H構造（その他の構造）：M構造・T構造のいずれにも該当しない、一般的な木造建物など

保険会社ごとに細かな運用や商品名は異なりますが、業界共通の考え方として、耐火性能が高いほど保険料区分が有利になり、H構造よりT構造の方が保険料負担は軽くなる傾向にあります。同じ木造アパートでも、この構造区分がM・T・Hのどれに該当するかで、長期的な保険料の総額が変わってくるという点は、経営判断として押さえておきたいポイントです。

省令準耐火構造とは何か

「省令準耐火構造」とは、住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）が定める木造住宅の技術基準の一つで、建築基準法上の「準耐火建築物」に準じた耐火性能を、木造でありながら実現する仕様を指します。具体的には次のような対策を組み合わせて、外部からの延焼を防ぎ、万一の火災でも部屋間・階間への延焼を遅らせる構造になっています。

• 外部からの延焼防止：屋根・外壁を防火性能のある仕様にする
• 各室防火（部屋間の延焼遅延）：石膏ボードなどでファイヤーストップ構造を設け、隣接する部屋への延焼を抑える
• 各階防火（階間の延焼遅延）：床や天井の内部に防火材を施工し、上下階への延焼を抑える

つまり、木造でありながら「火が燃え広がりにくい」造りにすることで、耐火性能上の評価をT構造相当まで引き上げる仕組みです。木造アパートを新築する際、この省令準耐火構造の仕様で設計・施工することにより、H構造ではなくT構造として火災保険の契約ができる可能性があります。

省令準耐火構造の主な要件と確認方法

省令準耐火構造に該当するかどうかは、設計図面や仕様書、あるいは住宅金融支援機構の技術基準に基づく審査・証明によって確認します。実務上は次のような点を押さえておくとよいでしょう。

• 新築時に設計・施工会社へ「省令準耐火構造での設計」を明確に依頼すること
• 完成後、保険会社への申込時に省令準耐火構造であることを証明する書類（仕様書や設計図、フラット35適合証明書など）を提出すること
• 既存の木造アパートを購入する場合は、建築時の仕様書や図面が残っているかを売主・管理会社に確認すること
• 図面等が残っていない場合、証明が難しく通常のH構造として契約せざるを得ないケースもあるため、購入前の確認が重要であること

特に中古の木造アパートを収益物件として購入する場合、この証明書類の有無によって購入後の保険料負担が変わってくるため、重要事項説明や引継ぎ書類の確認項目に加えておくことをおすすめします。

アパート経営における長期的なコスト影響

火災保険は、多くの物件で5年契約や10年契約といった長期契約が可能で、アパート経営の保有期間全体で見ると累計の保険料負担は決して小さくありません。構造区分がH構造かT構造かによって保険料の水準が変わるため、新築時の設計仕様や中古物件の構造証明の有無は、表面的な利回り計算には出てこない「見えないコスト差」として意識しておく価値があります。

また、火災保険料の水準は自然災害の増加や保険会社の収支状況を背景に見直しが続いており、今後も改定が予想されます。構造区分による保険料差は、こうした改定のたびに影響を受けやすい部分でもあるため、耐火性能の高い構造で建築・購入しておくことは、長期的なリスクヘッジの一つといえます。

仙台でアパートを建てる・購入するときの確認ポイント

仙台市内で新築アパートの建築を計画する場合は、設計段階で施工会社に省令準耐火構造での設計が可能かを確認し、コストとのバランスを踏まえて採用を検討するとよいでしょう。すでに完成している中古の木造アパートを購入する場合は、以下を確認することをおすすめします。

• 建築確認済証・検査済証とあわせて、省令準耐火構造に関する仕様書や証明書類が保管されているか
• 現在の火災保険契約がどの構造区分で契約されているか、保険証券で確認できるか
• 売主・管理会社に、購入後の保険契約引継ぎに必要な書類が揃っているか

まとめ

木造アパートであっても、省令準耐火構造の仕様で建築されていれば、火災保険の構造区分がT構造として扱われる可能性があり、H構造と比べて長期的な保険料負担を抑えられる場合があります。新築時の設計仕様の選択、そして中古物件購入時の証明書類の確認は、アパート経営のランニングコストに関わる実務的なポイントです。仙台市内でのアパート新築や収益物件の購入をご検討の際は、エムアセッツ株式会社までお気軽にご相談ください。