仙台市の災害危険区域と津波災害警戒区域の違い｜東部沿岸で住宅を建てられない区域と集団移転跡地の利活用

仙台市の東部沿岸では、「災害危険区域」と「津波災害警戒区域」という似た名前の区域がそれぞれ指定されています。東部沿岸の災害危険区域は住宅を建てられない区域、津波災害警戒区域は避難の備えを進める区域で、根拠の法律も指定する役所も違います。この記事では、建築基準法と津波防災地域づくりに関する法律、仙台市と宮城県の案内をもとに、2 つの区域の違いと、集団移転跡地の使われ方を整理します。

災害危険区域は市の条例で建築を制限する区域

建築基準法 39 条は、地方公共団体が条例で、津波、高潮、出水などによる危険の著しい区域を災害危険区域に指定し、住居の用に供する建築物の建築の禁止など、災害防止上必要な制限を定めることができるとしています（建築基準法 39 条）。

仙台市はこれに基づいて仙台市災害危険区域条例を定め、急傾斜地の崩壊、地すべり、津波による危険が著しい区域を第 1 号から第 5 号までの区域に分けて指定しています。このうち津波による危険が特に著しい区域が第 5 号区域です（仙台市「仙台市災害危険区域」）。

東部沿岸の第 5 号区域で建てられない建物

仙台市は平成 23 年 12 月 16 日、東日本大震災で甚大な津波被害を受けた沿岸部を第 5 号区域に指定しました。仙台市震災復興計画で、防災施設を整備しても予測される津波の浸水域が 2 メートルを超え、被害の危険性が高いとされた地区です（仙台市「災害危険区域（第5号区域）に係る規制内容」）。市の区域一覧では、指定面積は 1,213.8 ヘクタールです（仙台市「災害危険区域一覧」）。

第 5 号区域では、住居の用に供する建築物の新築や増築などができません。対象は次のとおりです。

• 住宅（専用住宅、併用住宅、長屋）
• 寄宿、下宿、寮
• 共同住宅

区域図は都市整備局建築指導課で縦覧できます。土地が区域にかかるかどうかは、図面で確かめるのが確実です。

防災集団移転と跡地の利活用

指定とあわせて、市は防災集団移転促進事業で住まいの移転を進めました。事業期間は平成 24 年度から 28 年度で、対象は 1,540 世帯、移転先の住宅団地は宮城野区・若林区の 13 地区です。移転元の宅地や農地は所有者の依頼で市が買い取りましたが、買取りの受付はすでに終わっています（仙台市「仙台市東部防災集団移転促進事業」）。

市が買い取った荒浜、南蒲生、新浜、井土、藤塚の各地区の跡地は、平成 29 年 3 月に公表した利活用方針のもとで、意欲のある市民や事業者に貸し出されています。事業者は原則として、土地の引き渡しから 1 年以内に建設に着手し、3 年以内に完成させて事業を始めます。観光果樹園の JRフルーツパーク仙台あらはまや、藤塚地区のアクアイグニス仙台などが事業を始めています（仙台市「防災集団移転跡地利活用」）。

津波災害警戒区域は避難の備えのための別の制度

津波災害警戒区域は、津波防災地域づくりに関する法律 53 条に基づき、都道府県知事が、津波が起きたときに住民等の生命・身体に危害が生じるおそれがあり、警戒避難体制を特に整備すべき区域として指定するものです（津波防災地域づくりに関する法律）。

宮城県は令和 8 年 3 月 23 日、仙台市を含む沿岸 15 市町で津波災害警戒区域を指定しました（宮城県告示第 167 号）。範囲は県の津波浸水想定と同じで、住宅などの開発行為や建築の制限はありません。建築や開発を制限できる津波災害特別警戒区域は指定されていません（宮城県「津波災害警戒区域の指定について」）。仙台市は、この指定で津波避難エリアの範囲は変わらず、避難の考え方もこれまでと同じだと案内しています（仙台市「宮城県による津波災害警戒区域の指定について」）。

2 つの区域の違いと不動産取引での扱い

どちらも不動産取引の重要事項説明で扱われますが、根拠が違います。災害危険区域の条例による制限は、売買などで説明する法令上の制限に含まれます（宅地建物取引業法施行令 3 条）。津波災害警戒区域は、売買でも賃貸でも、区域内にあればその旨を説明する事項です（宅地建物取引業法施行規則 16 条の 4 の 3）。

区域は次の方法で確かめられます。

1. 災害危険区域は、市の災害危険区域一覧と、建築指導課で縦覧できる区域図
2. 津波災害警戒区域は、宮城県の頁の区域図や、せんだいくらしのマップの津波ハザードマップ
3. 津波のときに避難の対象になるエリアと避難場所は、仙台市の「津波避難エリアと避難場所マップ」

洪水や土砂災害の区域も含めた確かめ方は、土砂災害警戒区域・浸水想定区域と重要事項説明の解説や仙台ハザードマップの読み方で取り上げています。個別の土地で建てられる建物は、建築指導課などの窓口で確かめてください。