特定空き家に指定された場合の対処法と費用｜固定資産税6倍を回避する方法

特定空き家とは？指定されると何が変わるのか

「特定空き家」とは、2015年に施行された空き家等対策の推進に関する特別措置法（空き家特措法）に基づき、市区町村が「そのまま放置することが不適切な状態にある空き家」として認定した物件です。

特定空き家に指定されると、これまで土地に適用されてきた「住宅用地特例」が外れ、固定資産税が最大6倍、都市計画税が最大3倍に跳ね上がる可能性があります。

住宅用地特例とは

通常、住宅が建っている土地（住宅用地）には以下の軽減措置が適用されています。

特定空き家に指定されると、この特例が撤廃され、更地と同じ税額が課されます。例えば、年間固定資産税が10万円だった土地が最大60万円になるケースも生じます。

特定空き家に指定される典型的なケース

仙台市でも、以下のような空き家が特定空き家認定の対象となりやすい状況です。

1. 建物の著しい傾き・倒壊の恐れ：基礎の損傷や壁の亀裂が進行している
2. 不衛生な状態：ゴミ・廃棄物の放置、悪臭、害虫発生
3. 景観の著しい阻害：外壁の落下・雑草・樹木の繁茂が周辺に影響
4. 近隣への危険：屋根材や外壁部材が飛散する恐れがある

空き家の所有者には、市区町村から最初に「助言・指導」→「勧告」→「命令」→「行政代執行」の順で是正を求められます。特定空き家の指定は「勧告」の段階で行われるため、指定前に対処できれば税額の増加を回避できます。

特定空き家に指定されたらとるべき3つの選択肢

選択肢1：解体して更地にする

建物を解体して更地にすれば、特定空き家の問題は根本的に解決します。ただし、更地は住宅用地特例が適用されないため、解体後は固定資産税がそのまま高くなる点に注意が必要です。

仙台市での解体費用目安

解体費用は業者・廃材処分状況・敷地形状によって異なります。複数業者から相見積もりを取ることが重要です。

補助金の活用：仙台市では老朽危険空き家の解体に対して補助金制度が設けられています（年度により予算枠・条件が変わるため、最新情報は仙台市住宅政策課へ確認してください）。

選択肢2：売却する

特定空き家に指定された物件でも、土地として売却することは可能です。更地渡しか現況渡しかによって価格は変わりますが、長期保有して税負担が増えるより、早期売却を検討する価値があります。

売却のポイント：

• 「訳あり物件専門の買取業者」も存在し、現況のまま買い取ってもらえるケースがある
• 仲介売却より売却価格は低くなることが多いが、スピード重視なら買取が有効
• 解体して更地渡しにすると、通常の仲介売却がしやすくなる場合がある

売却の進め方や必要な準備については、不動産売却ガイドで詳しく解説しています。

選択肢3：修繕・リノベーションして賃貸または活用する

建物の状態が比較的良好であれば、修繕・リノベーションして賃貸物件として活用する方法があります。仙台市内では空き家バンクに登録して借り手を探す事例も増えています。

活用メリット：

• 修繕により特定空き家指定の解除が可能（住宅用地特例が復活）
• 賃貸収入による固定費の回収が見込める
• 解体・売却より地域の住宅ストック維持に貢献できる

リスク：修繕費が大きい場合、費用回収まで長期間かかることも。修繕前に収支[シミュレーション](/column/2026-04-08-sendai-de-ap-to-keiei-o-hajimeru-mae-ni-shitte-oku-beki-sh-shi-shimyur-shon-to-s)を行い、費用対効果を確認しましょう。

特定空き家指定を防ぐための日常管理

特定空き家に指定されないためには、定期的な管理・維持が最も重要です。

• 年に1〜2回は現地を確認し、外壁・屋根・ブロック塀の状態をチェック
• 庭木・雑草の定期的な除去（春〜秋にかけて繁茂するため）
• 雨漏り・水漏れがあれば放置せず早期修繕
• 不用品・廃棄物は適切に処分し、ゴミ屋敷化を防ぐ

遠方に住んでいて管理が難しい場合は、空き家管理代行サービスを活用する方法もあります。月額5,000〜15,000円程度で定期巡回・報告を行う業者があります。

まとめ：早期対処が最大の節税対策

特定空き家に指定されると固定資産税の大幅増額という経済的ダメージが生じますが、指定前・指定後いずれの段階でも対処する方法はあります。放置すればするほど建物の劣化が進み、解体費用や売却価格にも悪影響が出るため、早期の判断と行動が重要です。

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