仙台の空き家取得コストと活用収益のシミュレーション：利回り計算付き

前提条件の設定

以下のモデルケースをベースに計算します。

• 物件: 仙台市内（宮城野区・若林区エリア）
• 規模: 木造戸建て・築35年・延床面積90〜100㎡・土地面積100〜120㎡
• 取得価格: 600〜800万円（空き家バンク経由または市場流通）

賃貸活用を検討する際は、宮城野区エリアの物件や若林区荒井エリアの物件の家賃相場も周辺データとして参考になります。

パターン①：リノベーション賃貸

コスト

収益

実質利回り: 約5.7〜10%（総投資額・手取り収入による）

パターン②：解体後更地売却

コスト

売却想定額（更地・100〜120㎡）

仙台市宮城野区・若林区の土地価格（坪10〜18万円程度）で計算すると、

100㎡＝約30坪 → 300〜540万円程度

更地売却では投資回収できないケースも多く、解体後売却は赤字リスクがあるため注意が必要です。ただし、住宅用地特例（固定資産税6分の1）が解体後に外れ税負担が増すことを考えると、放置より早期処理を選ぶオーナーもいます。

パターン③：民泊・宿泊施設への転用

コスト

収益（仙台中心部近郊・4〜6部屋）

実質利回り: 8〜22%（稼働率・立地に大きく依存）

まとめ：仙台での空き家活用の方向性

• 長期安定収入を求めるならリノベーション賃貸が最もリスクが低い
• 利回り最大化・短期回収を求めるなら民泊は可能性があるが立地依存度が高い
• 解体更地売却は投資回収が難しいケースが多い（土地のみの価値を事前に確認すること）

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