相続した不動産を売るときの取得費加算特例｜相続税を取得費に加算して譲渡税を軽減する方法

相続で不動産を受け取った後、その不動産を売却すると譲渡所得税がかかります。しかし、相続税を支払っているにもかかわらず売却時にも税金を払うのは二重課税ではないかと感じる人もいるでしょう。この問題を緩和するために設けられているのが取得費加算の特例です。

仙台市内で実家を相続し、維持管理の負担から売却を検討しているケースや、収益物件を相続して売却する場合など、この特例が活用できる場面は少なくありません。制度の仕組みと要件を正確に理解しておきましょう。

取得費加算の特例とは

取得費加算の特例（租税特別措置法第39条）は、相続または遺贈によって取得した土地・建物などの資産を一定期間内に譲渡した場合に、その相続で支払った相続税の一部を譲渡資産の取得費に加算できるという制度です。

取得費が増えることで譲渡所得（売却益）が減少し、結果として譲渡所得税の負担が軽減されます。たとえば相続税を多く支払った人ほど、この特例による節税効果が大きくなります。

適用要件

この特例を受けるには以下の要件をすべて満たす必要があります。

1. 相続または遺贈によって財産を取得していること — 贈与による取得は対象外です。
2. その相続について相続税が課税されていること — 相続税の基礎控除以内で相続税がゼロだった場合は適用できません。相続税を実際に納付していることが前提です。
3. 相続税の申告期限の翌日から3年以内に譲渡していること — 相続税の申告期限は相続開始を知った日の翌日から10か月以内ですので、おおよそ相続開始から3年10か月以内の売却が対象です。

この3年という期限は比較的短く、相続後に不動産の処分をどうするか検討しているうちに期限を過ぎてしまうケースがあります。相続した不動産の売却を検討している場合は、早めに税理士や不動産会社に相談することが重要です。

加算できる相続税額の計算方法

加算できる金額は、支払った相続税額の全額ではなく、次の計算式で算出した金額が上限となります。

加算できる相続税額 ＝ 相続税額 × （譲渡した資産の相続税評価額 ÷ 相続した全財産の相続税評価額の合計）

たとえば相続税を500万円支払い、相続した財産全体の相続税評価額が5,000万円、そのうち売却する不動産の相続税評価額が2,000万円だった場合、加算できる相続税額は次のようになります。

500万円 × （2,000万円 ÷ 5,000万円）＝ 200万円

この200万円を取得費に加算することで、譲渡所得が200万円分圧縮され、譲渡所得税（長期譲渡の場合20.315%）であれば約40万円の節税効果が得られます。

通常の取得費との関係

取得費とは、不動産を取得したときにかかった費用（購入代金・購入時の登記費用・仲介手数料など）の合計です。相続で取得した場合、被相続人（亡くなった方）が不動産を取得したときの実際の取得費が引き継がれます。

ただし、被相続人が取得した際の書類が残っていない場合や、かなり古い取得で実際の取得費が不明な場合は、概算取得費（売却価格の5%） を用いることができます。この場合、取得費が非常に小さくなって譲渡所得が大きくなってしまうため、取得費加算の特例を活用することで節税効果が高まります。

仙台市内でも、昭和40〜50年代に親が購入した土地を相続したケースでは、購入時の書類が残っていないことが多く、概算取得費の適用と合わせて取得費加算の特例が重要な役割を果たします。

3,000万円特別控除との関係

相続した不動産が被相続人の自宅だった場合、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」（空き家の3,000万円控除）が別途使える場合があります。この特例は一定の要件を満たす空き家の売却で最大3,000万円を控除できるものです。

取得費加算の特例と空き家の3,000万円控除は、原則として同一の譲渡について同時には適用できません（選択適用）。どちらの特例を使うかは、譲渡価格・相続税額・取得費などの数値をもとに試算し、有利なほうを選ぶことになります。どちらが有利かはケースによって異なるため、税理士との検討が不可欠です。

確定申告の手続き

取得費加算の特例を受けるためには、不動産を売却した年の翌年2月16日から3月15日の間に確定申告（譲渡所得の申告） を行う必要があります。申告書には取得費加算の計算明細書（「相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書」）を添付します。

添付書類として一般的に必要なのは次のとおりです。

• 相続税の申告書のコピー（または相続税の計算が確認できる書類）
• 登記事項証明書
• 売買契約書のコピー
• 被相続人の取得費が確認できる書類（購入時の契約書等、ない場合は概算取得費を使用）

取得費加算の計算は相続税の申告内容と連動しているため、相続税申告を担当した税理士に譲渡所得の申告も依頼するとスムーズです。

まとめ

相続した不動産を売却する場合、取得費加算の特例は二重課税を緩和する重要な節税手段です。ただし適用には「相続税申告期限の翌日から3年以内の売却」という期限があります。仙台で相続した不動産の売却を検討している方は、この期限を念頭に置きながら、早めに税理士・不動産会社に相談して最適な対策を立てることをおすすめします。