大家さんが修繕を放置したとき入居者がとれる法的対抗手段｜修繕義務の根拠と自力修繕・賃料供託の方法

大家さんには修繕義務がある

賃貸物件で設備が故障したとき、まず連絡すべきは貸主（または管理会社）です。貸主には民法に基づく「修繕義務」があり、建物・設備を使用可能な状態に維持する法的責任を負っています。

民法606条（賃貸人による修繕等）は、「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」と定めています。この規定は特約で修繕の範囲や負担を調整できる部分もありますが、原則として大家さんが修繕責任を持つのが法律の立場です。

一方、借主の故意・過失、または通常の使用範囲を超えた利用によって生じた損傷については、借主が修繕費用を負担するのが原則です（民法606条1項ただし書）。

修繕が放置されたときに入居者がとれる手段

連絡しても応答がない、「対応する予算がない」と言われ続ける、修繕の見通しが示されないといったケースで、入居者が法律上とれる対抗手段を整理します。

手段1：自力修繕と費用の償還請求

2020年の民法改正（2020年4月施行）により、借主が自力で修繕できる条件が明確化されました。民法607条の2は、以下のいずれかの場合に借主が自ら修繕できると定めています。

1. 貸主に修繕が必要である旨を通知し、または貸主がそれを知ったにもかかわらず、貸主が相当の期間内に必要な修繕をしないとき
2. 急迫の事情があるとき（緊急修繕）

自ら費用を負担して修繕した場合、借主はその費用を貸主に請求できます（民法608条）。費用の種類によって請求方法が異なります。

• 必要費（建物の維持に必要な費用。例：給水管の修繕、雨漏り修理など）：直ちに全額を請求できる
• 有益費（物件の価値を増す費用。例：床材のアップグレードなど）：退去時に、支出した額または価値増加額のいずれかを貸主の選択により請求できる

実践上の注意点：自力修繕を行う前に、貸主・管理会社への通知と相当期間の経過（緊急時を除く）が必要です。業者の見積もりや領収書は全て保管しておきましょう。

手段2：賃料の減額

設備不良によって使用できない部分がある場合、民法611条1項（賃借物の一部が使用できなくなった場合等における賃料の減額等）に基づき、使用できない部分の割合に応じて賃料が当然に減額されます。例えば、夏場に給湯器が壊れてお湯が使えない状態が2週間続いた場合、この間の賃料は一定割合で減額される可能性があります。

ただし、減額の割合は個別の事情で判断されるため、一方的に賃料を大幅に減らすと「賃料不払い」として契約解除のリスクが生じます。減額を主張するときは、割合の根拠を示したうえで貸主と協議し、必要に応じて専門家に確認しながら進めることが大切です。

手段3：賃料の供託

「供託」とは、法務局（供託所）に賃料相当額を預けることで、貸主に支払ったのと同等の効果を得る手続きです。貸主が賃料の受け取りを拒否している場合や、賃料額をめぐって争いがあり受領されない場合に、賃料支払い義務を果たしながら権利を守る方法として使われます。なお、修繕放置というだけで利用できる手続きではないため、事前に法務局や弁護士へ確認しておくと安心です。

供託の手順

1. 最寄りの法務局（仙台市内では仙台法務局）に「弁済供託」を申請する
2. 供託書に物件・賃料額・供託理由を記載する
3. 賃料相当額を法務局に納入する
4. 貸主に供託した旨を通知する

要件を満たした供託は、賃料の未払い扱いにはなりません。修繕問題が解決した後、貸主が供託金を受け取ることで精算されます。

手段4：契約解除・損害賠償

修繕義務の不履行が著しく、残った部分だけでは賃借した目的を達成できないほどの状態になった場合、入居者は契約を解除して退去できます（民法611条2項）。また、修繕放置による生活上の損害に対して、損害賠償を請求できる場合もあります。

契約解除・損害賠償は法律的な判断が伴うため、弁護士や法テラスへの相談を経て進めるのが安全です。

記録と証拠の残し方

どの対抗手段をとるにしても、記録と証拠が重要です。以下を習慣にしましょう。

• 故障・不具合の写真・動画：発生直後に撮影し、日時が記録されるよう端末の標準カメラで保存する
• 管理会社・貸主への連絡記録：電話では日時・内容・相手の氏名をメモ。重要な依頼はメールや書面（配達証明郵便）で行う
• 業者の見積もり・領収書：自力修繕を行った場合の費用証明として保管
• 賃料振込履歴：通常通り支払っていることの証拠

仙台市内の相談窓口

修繕放置トラブルに直面した場合の相談先です。

• 仙台市消費生活センター：賃貸借トラブルの初期相談。無料で対応
• 法テラス宮城：収入要件を満たせば弁護士費用の立替制度あり
• 仙台弁護士会：法律相談（有料）。修繕義務の不履行など複雑な案件は、弁護士への相談が確実です
• 仙台法務局：供託手続きに関する窓口案内

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まとめ

貸主が修繕を放置した場合、入居者には「自力修繕と費用請求」「賃料減額」「供託」「契約解除・損害賠償」という複数の対抗手段があります。大切なのは、感情的に行動する前に証拠を整え、手順を踏んで権利を行使することです。トラブルが長引く前に専門家へ相談し、適切な手段を選ぶことで、入居者としての権利を守ることができます。