2025年建築基準法改正が仙台の賃貸・不動産オーナーに与える影響と実務対応

2025年建築基準法改正の概要

2025年4月1日、建築基準法の大幅な改正が施行されました。施行から1年以上が経過した現在、実務上の運用も定着しつつありますが、今回の改正の最大のポイントは「4号特例の縮小(2号・3号建築物への区分変更)」です。これまで木造2階建て・延べ面積500㎡以下の建物は「4号建築物」として確認申請における構造・省エネ審査が大幅に省略されていました。この特例が見直され、木造2階建ての多くが新たに審査対象に加わっています。

仙台の賃貸市場でよく見られる木造2階建てアパートのオーナーにとっては、特に関心が高い改正です。なお、エムアセッツが仙台市内で運営する物件は重量鉄骨造・軽量鉄骨造が中心のため(所有物件一覧はこちら)、今回の改正による直接的な影響は限定的ですが、木造アパートを保有するオーナーは以下の内容をご確認ください。

変更点の概要

旧4号建築物の区分変更

旧来の「4号建築物」の区分はなくなり、改正後の建築基準法第6条第1項では、小規模な建築物が次の2つに振り分けられました。

• 新2号建築物:木造2階建てや、延べ面積200㎡超の木造平屋建てなど(第1号の特殊建築物を除き、2階建て以上または延べ面積200㎡超の建築物)
• 新3号建築物:延べ面積200㎡以下の木造平屋建てなど(第1号・第2号以外で、都市計画区域等の区域内に建てる建築物)

新2号建築物は、全ての地域で建築確認・検査(大規模な修繕・模様替を含む)が必要となり、審査省略制度の対象外になりました。確認申請の際には、構造関係規定等の図書と省エネ関連の図書を新たに提出します。一方、新3号建築物は引き続き審査省略制度の対象で、図書の一部省略も続きます(国土交通省「4号特例が変わります」・国土交通省「建築確認・検査の対象となる建築物の規模等の見直し」・e-Gov法令検索「建築基準法」)。

影響を受ける物件の範囲

仙台市内でよく建設されている木造2階建てアパートは、共同住宅として使う部分の床面積が200㎡以下であれば新2号建築物に分類されます。改正前は4号建築物として審査省略の対象でしたが、改正後は構造・省エネ関連の図書を出して審査を受けることになり、大規模な修繕・模様替をする際にも確認申請が必要になります。なお、共同住宅の部分が200㎡を超えるアパートは、改正前から特殊建築物(第1号建築物)にあたり、もともと審査省略の対象ではありません。

仙台のオーナーへの具体的な影響

新築・建て替えを検討している場合

新たに木造アパートを建築・建て替えする場合、確認申請の手続きが複雑化・長期化する可能性があります。設計事務所や施工会社と早めに連携し、スケジュールに余裕を持った計画を立てることが重要です。

仙台市内の建築確認申請窓口(仙台市建築安全推進課)への事前相談も積極的に活用してください。

増築・大規模修繕を検討している場合

既存建物に増築したり、主要構造部(壁・柱・屋根など)に関わる大規模な修繕や模様替えを行う場合にも、確認申請が必要です。今回の改正によって、これまで不要だった構造関連の審査が加わるケースがあります。

工務店に依頼する前に、対象工事が確認申請を要するかどうかを必ず確認してください。修繕コストが想定以上に膨らむ場合は、建て替えではなく売却という選択肢も含めて比較検討する価値があります(不動産売却ガイド)。

既存建物への影響(違法建築化リスク)

重要な点として、既存の適法な建物が今回の改正によって即座に「違法建築」になることはありません。現行法上は「既存不適格」扱いとなり、すぐに取り壊しや改修を求められることはありません。ただし、増築・改築をする際には現行基準への適合が必要となるため、将来的な計画には注意が必要です。

省エネ基準適合義務化との関連

2025年改正と同時に、新築建築物に対する省エネ基準への適合が原則すべての新築住宅・非住宅で義務化されました。省エネ法の改正と連動する形で、新築アパートには断熱等性能等級4以上の水準が広く求められています。

省エネ性能が高い物件は入居者にとっての光熱費節約に直結するため、仙台のような冬季寒冷地では賃貸経営上の競争力に直結する要素です。実際、エムアセッツが所有するシャーメゾンシリーズの物件をはじめ、断熱・気密性能を重視した設計を採用しています。

オーナーが今すぐ取るべきアクション

1. 保有物件の法規上の分類確認

自身の保有物件(アパート・戸建て等)が新2号・新3号に該当するかどうかを確認します。延べ面積・階数・構造を把握し、担当の建築士や管理会社に確認を依頼してください。

2. 中長期修繕計画の見直し

大規模修繕・建て替えの計画がある場合、申請手続きの期間を従来より長めに見積もり直すことを推奨します。着工予定から逆算して設計・申請の準備を始めてください。

3. 設計事務所・工務店との情報共有

改正法への対応状況は、建設会社・工務店によって対応能力に差があります。実績ある改正対応経験のある業者を選定することが、スムーズな手続きにつながります。

4. 補助金・支援制度の活用

省エネ改修に関しては、国や仙台市が補助金制度を設けている場合があります。改修タイミングに合わせて最新情報を確認し、活用できる制度を積極的に申請することで、コストを軽減できます。

まとめ

2025年の建築基準法改正は、施行から1年以上が経過した現在も、仙台の賃貸オーナーにとって将来の建築・改修計画に確実に影響を与える重要な改正です。特に木造2階建てアパートをお持ちの方は、自物件の区分を把握し、増改築の際の手続きを正しく理解しておくことが求められます。

仙台市内の物件で保有物件の法規上の分類や改修計画について気になる点があれば、お問い合わせはこちらからご連絡ください。関連する記事は不動産コラム一覧でもご覧いただけます。