個人所有の不動産を法人に移す方法｜仙台での法人売却スキームと税務上の注意点

個人から法人への不動産移転が注目される理由

仙台市内で複数の賃貸物件を保有し、不動産所得が増えてくると「個人から法人に移したほうが税金が安くなるのでは」と考えるオーナーが増えています。個人の所得税は最高税率45%（住民税含め55%）に達するのに対し、法人税は実効税率で25〜33%程度のため、所得規模によっては大幅な節税効果が見込めます。

しかし、個人所有の不動産を法人に移転するには費用とリスクも伴います。この記事では、仙台での不動産投資を念頭に置きながら、法人移転のスキームと注意点を解説します。

法人移転の主な3つのスキーム

スキーム1：法人への売却（有償譲渡）

個人から法人に対して、不動産を時価で売却する方法です。売買契約を締結し、法人が代金を支払います。

メリット

• 移転後は法人の資産として経費処理が可能
• 売却益を個人の退職金として計上できるケースがある

デメリット

• 個人に不動産売却益（譲渡所得）が発生する
• 法人が購入資金の調達（借入など）が必要になる
• 登録免許税・不動産取得税が発生する

売却価格は時価（不動産鑑定評価または固定資産税評価額の倍率計算など）で行う必要があります。時価より著しく低い価格での売却（低額譲渡）は、贈与と見なされ、税務上の問題が生じます。

スキーム2：現物出資

個人が法人の設立時または増資時に、現金ではなく不動産を出資する方法です。不動産の時価が法人の資本金に算入されます。

メリット

• 法人に現金がなくても移転できる
• 設立時なら比較的シンプルな手続きで対応できる

デメリット

• 現物出資検査が必要（弁護士・公認会計士等による証明）
• 時価との差額が個人に譲渡所得として発生する
• 登録免許税・不動産取得税が発生する

スキーム3：法人への賃貸（賃料を法人に集約する方式）

不動産の名義は個人のまま維持し、個人が法人に対してサブリース契約で建物や賃貸権を転貸する形式をとります。物件の法的な所有権は移転しませんが、賃料収入を法人に集約することで一部の節税効果が得られます。

メリット

• 不動産取得税・登録免許税が不要
• 移転コストが最も低い

デメリット

• 土地・建物の名義は個人のままなので相続税対策の効果は限定的
• 「法人」と「個人」の取引が複雑になり税務調査で指摘されるリスクがある
• 賃料の設定が不適切だと問題になる

法人移転の手続きの流れ（売却スキームの場合）

仙台での不動産売却スキームでの法人移転は、概ね以下のステップで進みます。

ステップ1：不動産鑑定評価または価格査定の実施

売買価格の根拠を明確にするため、不動産鑑定士による鑑定評価書の取得が推奨されます（費用目安：20〜50万円）。簡易的な査定でも代用できる場合がありますが、税務上の安全性の観点から正式な鑑定評価が望ましいです。

ステップ2：法人の設立または既存法人の確認

不動産管理会社・不動産保有法人として機能させる法人（合同会社または株式会社）が必要です。新規設立の場合、設立費用として合同会社なら6〜10万円、株式会社なら20〜30万円程度かかります。

法人の定款に「不動産の賃貸・管理・売買」に関する事業目的を記載することが重要です。

ステップ3：売買契約の締結

個人（売主）と法人（買主）の間で不動産売買契約を締結します。法人の代表者が個人でもある場合は、利益相反取引に該当するため、法人の社員総会や取締役会での承認決議が必要です。

ステップ4：決済・登記申請

売買代金の決済と所有権移転登記を行います。売買を証明する書類・法人の登記事項証明書等が必要です。

登録免許税は「固定資産税評価額 × 2%」（土地）または「固定資産税評価額 × 2%」（建物）が標準です。

ステップ5：税務申告

個人は翌年の確定申告で「不動産の譲渡所得」を申告します。保有期間が5年超の場合は長期譲渡所得として税率20.315%、5年以下の場合は短期譲渡所得として39.63%の税率が適用されます（2026年時点）。

税務上の注意点

低額譲渡の問題

個人から「同族法人」への低額譲渡（時価の2分の1未満での売却）は、時価で譲渡したものとみなされる「みなし譲渡課税」が適用されます（所得税法59条）。税務調査で否認されるリスクを避けるため、適正価格での売買が大前提です。

不動産取得税と登録免許税

法人が不動産を取得すると、不動産取得税と登録免許税が発生します。仙台市内の物件の場合、これらのコストが移転のネックになることがあります。特に多棟・多戸を一気に移転するとコストが膨らむため、段階的な移転を検討するケースもあります。

住宅ローンの引き継ぎ問題

個人名義の住宅ローン（融資）がついている物件を法人に移転する場合、金融機関との交渉が必要です。多くの場合、個人ローンは法人では引き継げず、一旦完済するか法人向けに借り換えが必要です。

どのタイミングで法人化を検討すべきか

個人の不動産所得（年間家賃収入から経費を引いた額）が大まかに以下の水準を超えてきたとき、法人化のメリットが出やすいと言われています。

• 課税所得ベースで年800万〜1,000万円超
• 物件の保有件数が増え、相続対策も視野に入ってきた
• 専業大家として本格的に不動産業を展開したい

ただし、法人化のコスト・効果は個人の状況（家族構成・他の収入・物件の種類・ローン残高など）によって大きく異なります。税理士・不動産コンサルタントとの相談を通じて、個別の試算を行うことが不可欠です。

まとめ

個人名義の不動産を法人に移転するスキームには売却・現物出資・サブリース方式の3種類があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。移転コスト（不動産取得税・登録免許税・ローン返済）と節税効果を正確に比較し、長期的な資産管理の視点で判断することが重要です。

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